物权制度设计现代化的几点思考/张礼洪(17)
不动产价值巨大，从法律上保证相关的买卖合同是否有效不仅对当事人意义重大，而且影响诸多利害关系人。对不动产买卖行为的合法性调查技术性强，因此，世界上绝大多数国家法律强制要求不动产交易必须采取公证方式（1995年《葡萄牙公证员法》第80条）。采用公证方式会增加交易成本，但是可以保证交易结果的稳定，实现当事人欲追求的合法效果，防止欺诈，保证社会经济的稳定。
特别重要的是，与法国和意大利一样，葡萄牙和澳门特区民法将不动产买卖合同分为预约合同和最终买卖合同两个阶段。[35]在预约合同阶段，买卖双方只是在公证员面前约定双方应在约定的时间到该公证员面前订立最终买卖合同，并约定买方应支付的价款及付款日期，卖方交付房屋的日期，交付方式和交付时房屋应有的状态。通常情况下，买方需支付部分价款。预约合同不是最终买卖合同，因此它的签订不会产生不动产所有权转移的结果，但是会产生债法上的义务，违约一方应承担赔偿责任。签订预约合同后，律师或者公证员会查证不动产的法律状况（特别是抵押状况）。随后，按照预约合同约定的时间和地点，在买方验收房屋后，卖方将房屋交付给买方（一般是交房屋钥匙）而买方将钱交给卖方（一般通过支票支付或者直接将钱款汇到公证员指定账户，然后由公证员转交给卖方），同时在公证员面前双方签署最终买卖合同。买卖双方一旦在最终合同上签字，所有权就立即发生转移。这样，买卖合同订立、价款支付和房屋钥匙交付几乎同时进行。[36]订立最终买卖合同后，使用权就发生转移，这样可以杜绝交钱却得不到房或者取得了房屋后又不能全额支付房款的情况出现，避免出现我国经常存在的交了房款或者取得房产占有后最终得不到房产所有权的情况，保护诚信的民事主体。在不动产买卖合同订立后，由于实行物权合意主义，不仅不动产所有权实际上已经在签订最终买卖合同时转让给了买受方，而且公证员负有将已经订立的最终合同登记在不动产登记簿中的义务，如果违反该义务，公证员以其职业强制保险对造成的损失承担赔偿责任。公证员此时进行的不动产权利登记只是确权登记和对抗第三人的登记，其主要效果有四：一是为买受人以后转让房屋提供法律依据；二是为在该不动产上新设立物权负担提供法律依据（如设立抵押）；三是会产生有利于实行登记的买受人占有时效期间；四是会产生对抗善意第三人的法律效果。如果公证员不登记，最终造成买方损失，由公证员承担赔偿责任（因实行公证员职业保险，该赔偿责任可以由保险机构承担），这样就不会出现超过诉讼期限房屋无法登记过户的情况，而且更不可能出现我国大陆因采取不动产所有权登记主义而导致因时效期限过后、即使买了房住了房但永远得不到房屋所有权的荒唐情况。
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