物权制度设计现代化的几点思考/张礼洪(23)
[33]需特别指出的是，葡萄牙《不动产登记法》第2条明确规定，葡萄牙的物权登记的对象只是法律事实，不涉及权利，而且，葡萄牙民法学者均将物权登记的效力归纳为确权效力、登记生效效力（仅仅限于不动产抵押）和公示效力。 J. A. C. Vieira, Direitos reais, Coimbra editora, 2008, 259ss; A. Menezes Cordeiro, Direitos reais-Sumarios, Lisboa, 2000, 95； J.0. Ascensao, Dereitos civil-reais, Coimbra, 2000, 372 ss.
[34] J. A. C. Vieira, Direitos reais, Coimbra editora, 2008, 261.
[35]关于葡萄牙不动产交易中采用预约合同和最终买卖合同介绍，参见葡萄牙不动产登记和公证机构的官方网站http://www. irn.mj.pt/IRN/sections/inicio, 2011年12月12日访问。关于澳门不动产交易预约合同和最终合同的关系的法律分析，参见：唐晓晴：《预约合同法律制度研究》，澳门大学法学院，2004年勘印本。
[36]经过公证的法律行为在葡萄牙和澳门将产生执行效力。如果预约合同签订后，任何一方违约不签订最终买卖合同，对方当事人均可要求启动督促程序法院强制履行，只不过是仅仅依照预约合同还不可以产生房产所有权转移的效果。见 J. G. Marques, Direito do notariato,载于 Repertorio do Direito de Macau （葡文版），澳门大学出版社，2007年，第338页以下。
[37]实际上，在不动产物权变动中，不仅是采用物权变动合意主义的葡萄牙，法国，意大利等采用预售合同和最终合同的交易方式，而且在采用物权无因性的国家（如德国）也采用类似制度。英美法国家在不动产交易中将不动产交易合同和不动产所有权转让合同分离也是这种制度的反映，参见：H. Hovenkamp/S. F. Kurtz, The Law of Property, West Publishing, 2001, 552页以下；R. A. Cunningham/W. B. Stoebuck/D. A. Whitman, The Law of Property, West Publishing, 1993, 759页以下。鉴于发达国家在不动产交易制度中的这一共同成功经验，我国未来的不动产物权交易中，采取在公证员介入的情况下订立预售合同和最终买卖合同两个阶段应是历史的必然和明智的选择。
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