关于建筑物区分所有权相关问题的探讨/范璠(5)
（4）我国建筑物管理团体的性质：区分所有建筑物的管理、维护、修缮，属于全体区分所有权人的共同事务，基于这种共同事务，各国立法无不强制规定建筑物区分所有权人组成一个管理团体。在我国，这个管理团体的组织形式主要有：区分所有权人大会；管理人；住宅管理委员会。
几个相关问题：
1， 区分所有权人（以下称业主）
业主指的是物业的所有权人。业主享有对其所有的物业的所有权，和对共有部分和共同事务进行管理的权利，称为所有权和管理权。业主的管理权通过业主大会这种形式来实现，可以说，业主大会是业主实现其管理权、参与小区管理的地方。
2，区分所有权人大会（以下称业主大会）
业主大会是我国国内地方立法中对于业主自治团体的统称，国外立法有“协同管理团体”、“住宅所有人共同关系团体”、“管理团体法人”、“公寓所有人协会”等不同名称，其概指由全体区分所有人构成之团体。因各国理论上对该团体的法性质存有不同见解，故在立法实践中又有法人与非法人之别，其中尤以法国法规定之全体区分所有权人于法律上当然构成团体法人，与德国法不承认住宅所有权人共同体具有法人格为代表。我国现有地方立法中并未承认该团体的法人地位，但均基本认同管理团体构成之必然性。如上海市人大1997年颁布之《上海市居住物业管理条例》第八条规定：“业主大会由物业管理区域内全体业主组成；业主人数较多的，应当按比例推选业主代表，组成物业管理区域的业主代表大会”， 深圳市人大1994年颁布的《深圳经济特区住宅区物业管理条例》（修正）第十条规定：“业主大会由本住宅区的业主组成”，江苏省及南京市之物业管理条例亦与前述两市相类似。区分所有权人因生活于同一建筑物而于事实上构成不可回避的共同关系，且此共同关系不仅限于对公用部分的财产共有关系，更重要的是表现为基于对共同财产的利用、保有以及对共同生活秩序的维护所必然产生的共同事务管理关系。从区分所有权人个体角度出发，对共同财产与共同生活秩序的维护应属其当然的义务。管理团体法人化于现实中有如下的实益：（1）管理团体可以自己名义对外为法律行为，使取得权利及订定契约均极为便利；（2）使管理团体自身成为权利义务的归属点，从而增加交易相对人之便利性和安定感；（3）在区分所有权建筑物发生改建乃至进行重大修缮时，于融资上更为便利；（4）对建筑物、土地税负的课缴、完纳更为便利；（5）使基于对区分所有权建筑物的使用、管理所发生的对外诉讼更加便利。 实际上，区分所有权建筑物业管理中出现的问题已对管理团体法人化提出了要求，如聚合式建筑群中具有相对独立性的建筑、物业管理用房、会所、停车场、空地的权属登记问题，业主委员会经业主大会授权对外诉讼所获之败诉判决的执行问题，各区分所有权人因共同关系所生之债务负担的责任限制问题。
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