论承租人同等条件下房屋优先购买权的法律适用和完善/王力(5)
司法应当树立权威，立法首先要做到审慎。立法的追求应当具有可操作性、可实现性、可伸缩性。当某项法律制度在特定条件下难以实现时，可以采取用但书或作限制规定的方式予以完善，使法律表述更加周延、逻辑严密。法律赋予承租人优先购买权，有利于保障承租人由限定物权人转变为完全物权所有人，但是这一目的仅能在房屋买卖第三人为不特定人时，承租人方有可能有效实现这项权能。承租人的用益物权通过适用“买卖不破租赁”原则即可得到有效保障，限定物权最终无法与所有权相对抗，当房屋所有权人具有意图要出售给特定第三人时，承租人的优先权在实践中往往落空，这时该法律制度成为一条废法，既损害了司法机关的公信，亦损害了立法机关的权威，容易引起新的社会矛盾。
综上研讨，笔者认为对于合同法第二百三十条规定可作下列修改：
出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人在相同价格或者其它同等交易条件下享有优先购买的权利。
但是，出租人意图将房屋出售给特定的第三人除外。
正如塞尔苏斯所说，认识法律不意味着抠法律字眼，而是把握法律的意义和效果。[13]合同法第二百三十条内容作上述修改后优点表现为：一是将承租人同等条件下房屋优先购买权中同等条件改为“相同价格或者其它同等交易条件下”，剔除法律模糊概念，突出以市场价格为主导，并结合其它辅助因素；二是增加“但书”，强调尊重房屋不动产所有权人的绝对权能，赋予房屋出租人对于特定第三人所享有的房屋处分权能，充分兼顾了该法律制度适用过程中个性化、共性化和人性化等情况，既尊重了当事人的合法权益，亦维护了立法权威和司法公信。
（作者单位：湖北省咸宁市中级人民法院）
注释:
[1]实践中所有人转让其财产时的价格除了包含物品的市场价值因素外，还包含与特定人格相联系的非货币因素，一方面民法贯彻意思自治，所有人应享有对自己财产的处分权利，另一方面买受人的人格因素可以直接影响买卖交易的价格。财产的价值与价格有着本质区别。
[2]陈龙业主编：《房地产物权》，中国法制出版社2007年版，第114页。“同等条件”一般指综合各个因素的同等条件，但最重要的是指房价。
[3]李开国、张玉敏主编：《中国民法学》，法律出版社2002年版，第420页。
[4]立法的基本原则是：一是要遵循最大多数人最大的利益；二是要遵循法律体系内部和谐统一。所有权人的处分权和签订合同自愿原则应当予以维护，不得肆意剥夺。
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