房屋买卖过程中定金罚责的适用/张万琴
案情
2010年4月14日，原、被告经协商签订了一份《买卖房协议》，约定被告将自建房屋132平方米砖瓦结构、99平方米草泥结构房屋卖给原告，价格为25万元，原告先行给付15万元定金，余款10万元于被告6月6日倒房时交清，如被告到期不倒房或交付房屋证照有债务纠纷等问题，被告必须如数退还定金，如哪方违约，应承担法律责任，罚金15万元；合同签订后，原告给付了被告15万元定金，被告给原告出具了收据；数日后，黑龙江省萝北县房产部门到被告房屋所在的区域做房屋动迁摸底调查，被告认为被原告欺骗，多次找原告要求退还定金，不再卖房，但原告不同意解除卖房协议，要求继续履行；2010年5月10日，被告将该房屋卖给了其女婿陈军，并且双方到房产部门办理了过户手续；现原、被告双方协商未果，原告诉讼到法院，要求被告继续履行购房协议。
审判
法院经审理认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务，原、被告经协商一致，达成购买房屋的协议，被告应按协议履行；被告认为原告以欺骗手段与被告签订《卖房协议》，没有充分的证据证明，法院不予支持；被告在收取原告定金的情况下，又违反约定将该房屋卖给了他人，并且办理了房屋买卖过户手续，导致原、被告签订的卖房协议不能履行，该协议应予解除，被告亦应承担违约责任；原、被告双方协商的购房价格为250，000.00元，原告交付被告定金150，000.00元，该定金条款违反法律关于定金数额不得超过主合同标的额百分之二十的规定，应按法律规定确定该定金数额为50，000.00元，被告违反合同约定导致合同不能继续履行，应承担双倍返还定金的民事责任，即被告应返还原告150，000.00元以及违约定金50，000.00元。遂判决解除原、被告于2010年4月14日签订的《买卖房协议》，被告于本判决生效后十五日内，返还原告已给付的150，000.00元和违约定金50，000.00元，共计200，000.00元；
评析
本案是起因房屋买卖引发的诉讼，案情并不复杂，但其中涉及到数个法律条文的适用，在这浅析一下本案中涉及到的几个法律关系。
一、房屋买卖合同的签订
根据《中华人民共和国合同法》的理论，买卖合同是指当事人双方约定一方交付标的物并转移所有权于他方，他方支付价款的合同。其中依约定应交付标的物并转移所有权的一方为出卖人，受领标的物并支付价款的一方为买受人，出卖人交付的标的物称为出卖物。买卖合同作为社会经济生活中最基本、最典型、最普遍的商品交换形式和法律关系，存在于我们生活的各个方面。房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同，它既有买卖合同的一般特征，也有其自身固有的特征。这主要表现为1、出卖人将所出卖的房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应的价款；2、房屋买卖合同是诺成、双务、有偿合同；3、房屋买卖合同的标的物为不动产，其所有权的转移必须办理登记手续；4、房屋买卖合同属于法律规定的要式法律行为。
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