房屋买卖过程中定金罚责的适用/张万琴(2)
受我国国情影响，我国房屋存在多样性，根据不同标准，可划分为农村房屋、城市房屋、住宅用房、商业用房、公房、私房、商品房、现房、期房、新建房和旧房等等，本案中原被告双方争议的房屋应属于住宅用房，他是供被告家庭和个人日常生活居住使用的房屋，这所房屋的买卖具有上述几个法律特征，因此亦应按法律规定来转移所有权。在双方买卖过程中，原、被告主体合格，意思表示真实，双方约定的内容不违反法律规定、行政法规或者社会公共利益，因此该合同是依法成立的，且自成立时生效，即双方签订的房屋买卖合同是有效合同。
二、房屋买卖合同的履行
《合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告方在收取定金后，应在指定日期履行腾让住房的义务，原告方亦应在被告腾让住房时，交清剩余款项。但是，被告在履行合同过程中，认为被原告所欺骗，因为该房屋所在的区域要进行动迁，而动迁费恐怕要比双方约定的房款高一些，因此被告提出反悔，要求退还收到的定金，而原告认为被告应按合同履行，只要房不退款。在此过程中，被告以欠他人款为由，将争议的房屋又卖给了其女婿陈军，并且双方到房产部门办理了过户手续，导致“一房二卖”，由此引发诉讼。
很显然，被告的行为违反了《合同法》中的诚实信用原则，其不仅不按约定履行合同，而且又将房屋转卖了他人并办理了房屋登记手续，使该房屋的所有权人依法进行了变更，导致房屋买卖合同不能继续履行，被告负有全部的违约责任。
三、房屋买卖合同的解除
《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。所谓继续履行，也称实际履行、强制履行，作为一种违约后的补救方式，是指非违约方请求违约方按照合同约定的标的履行合同义务，而不能以其他标的加以代替。在一物二卖的情况下，因两个买卖合同的标的物均为特定物，就同一特定标的物出卖人是无法多次履行的，特别是房屋买卖合同，因房屋的不可移动性，使得一房数的出卖人在承担继续履行责任时，成为法律上和事实上的履行不能。因此在这种情况下，符合了《合同法》九十四条规定的解除条件，即当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的。因此被告的一房二卖行为构成了根本的违约，导致原告购买房屋的目的彻底落空，该房屋买卖合同应当解除。
（作者单位：黑龙江省萝北县人民法院）
总共2页
[1] 2
上一页