房地产开发中的五个基本问题/高原

房地产开发中的五个基本问题/高原
房地产开发中的五个基本问题

高原

由于我国某些政府主管部门的监管不力，相关行业的操作不规范（比如说金融机构的房地产金融业务），以及我国的房地产法制建设不太完善，使得中国的房地产市场向来问题突出。特别是少数房地产开发企业恶意侵害买受人合法权益事件屡见不鲜，给本来就信誉不佳的房地产业带来更大更坏的影响，甚至已经严重影响到了整个房地产行业的健康发展。不久前在广州市发生的“广地花园”事件，就是其中的一个典型表现（详细情况请在互联网上搜索及访问南方周末网站2003年12月4日等相关报道）。笔者现在仅就房地产开发过程中表现较突出的最基本的几个问题与大家共同探讨。

一、怎样让房地产开发企业实际履行保修义务？
根据建设部发布的《房屋建筑工程质量保修办法》的规定，地基基础和主体结构工程的保修，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的保修，为5年；供热与供冷系统的保修，为2个采暖期、供冷期；电气系统、给排水管道、设备安装的保修为2年；装修工程的保修为2年。在现在的房地产开发中，很多投资者大多数是成立一个与自己独立的项目公司（也是其子公司）来对某一个具体的房地产开发项目进行房地产开发。《城市房地产开发管理暂行办法》也规定，以依法取得的土地使用权可以依照有关法律、法规的规定作价入股，合资、合作开发经营房地产。合资、合作双方应当在项目确定后，依法设立房地产开发企业。也就是说规定了在合作开发房地产时合作双方应当共同投资设立一个与各投资者都独立的房地产开发企业来进行房地产开发。这些规定本来是为了加强对房地产开发的监督与管理，但实践中却反而成了房地产开发企业逃避责任的手段。在现实的房地产开发中，很多项目公司往往在该商品房销售完毕后就予以注销，或者是故意创造条件让工商机关予以吊销。在这种情形时，不管是保修二年也好还是五年也好，房地产开发企业都不存在了，谁来给你保修呢？都只不过是一句空话而已。由于我国目前的公司法制度所采取的是较为严格的法人有限责任制度，当房屋质量或保修承诺等方面出现问题时很难追究到实际投资人的责任，现行的法人有限责任制度也就成了房地产开发企业逃避责任的重要方式，这也可能是劣质工程或者豆腐渣工程不断出现的一个重要原因。项目公司不存在了，也无法追究到实际投资者的责任，业主的权利如何真正保障呢？看来不仅仅是司法实践中面临的一个问题，也是我国房地产立法与管理等方面存在的一个重要问题。

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