也论住宅小区停车位的权利归属/张婷婷(5)
（二）小区停车位权属争议仍未得到有效解决的原因分析
《物权法》第74条在一定程度上平息了现实生活中停车位的权属纠纷，解决了开发商以及物业管理公司和业主在小区车位上存在的矛盾，然而仍存在以下几个问题:
1、“规划”的范畴不明。本款并没有明确“规划”的范畴，是仅指开发商按强制性要求设计的配建车位、车库，还是包括那些强制性要求以外的，开发商为了盈利所建的车位部分，即此“规划”的是以强制性规定为标准还是以开发商标准?因为此项规定关乎哪些车位是开发商可以自由处分的，哪些是必须配置给小区业主的。而物权法并未对“规划”与“首先满足业主的需要”间的关系作明确的规定，也没有规定如何保障业主“首先权”的实现。
2、“首先满足业主的需要”模棱两可。《物权法》第74条第1款体现了停车位是为小区业主服务的思想。规定停车位先满足业主的需要自不待言，但是如何满足需要，满足哪些需要，应当有一个明确和约束。该规定到底赋予了业主什么样的权利，该权利性质如何?是规定了一定的期限，还是通过优先购买权来实现?“首先满足业主的需要”体现了法律对停车位转让的一定程度的限制，但是这种限制是一种原则性的表述还是具有某种法律效力的规则?法律并没有明确。在司法实践中，这无疑给当事人判断以及法官裁判带来一定的困惑。另外，满足的是业主何种程度的需要，是基本的一辆车的停车需要，还是很多辆车的需要，或者是对外经营租赁的需要等等，都需要法律予以明确。如果开发商违反了该条款，其法律后果如何，业主应当如何寻求救济?对于这些问题，物权法都没有解决。
3、《物权法》第74条第2款规定业主可以通过出售或附赠方式取得的车库、车位问题是业主取得的是车库、车位的所有权还是使用权?如果是所有权的话，是否需要进行不动产所有权登记?如果该业主想转让车位能否转让，应当履行什么样的手续?即由于物权法相关规定的不完善，不能通过登记方式明确物的权利归属和发挥物的效能。
4、物权法规定通过双方协商订立合同的方式，可以导致车库、车位的权利归属的变动，但其回避了车库、车位原始产权的界定，况且物权的原始产权不能通过合同约定的方式来界定和确定，合法有效的约定必须是以权利归属明确为前提的，如果开发商并不享有车库、车位的所有权，即使其与业主约定将该车库或车位通过出售、附赠或者出租方式给交付使用，该约定也因无权处分而存在效力瑕疵。通过《物权法》第74条第1款和第2款的规定，是否能推导出车位的权属应当属于开发商所有，通过这种暗含的权属推定是否符合我国现行法律框架的规定呢?
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