也论住宅小区停车位的权利归属/张婷婷(6)
5、《物权法》第74条第2款规定车库、车位的归属可以通过合同关系来约定。该款很显然遵循了“私法自治”原则，尽量避免公权力过多的干涉私法领域，也符合现实生活中人们的习惯。然而意思自治、平等协商的基础性条件应当是当事人之间地位平等，这种平等更多应体现为事实上的平等，即有平等对话和协商的能力。小业主之于开发商，两者的经济地位、信息掌握、能力显然是不对等的。房地产开发商背后的公司都是专业的、处于强势地位的经济组织，他们订立《商品房买卖合同》的条款都是聘请了专业性极强的律师进行了仔细研究的。在实践中经常出现开发商通过房屋买卖合同，以格式条款约定建筑屋外墙面、屋顶、物业管理用房在内的公共建筑和公共设施的所有权保留为开发商所有。对于此类情况，业主都只能被迫接受，很少有被允许改动的。另外一般购房人通常不具备相关的专业知识，不具有专业知识的自然经济个体如何能与专业的房产开发公司去分庭抗礼呢?忽略开发商和业主之间的地位不平等的事实状态，一味追求所谓的意思自治，恰恰剥夺了处于弱势地位的广大业主的表达真实意思的权利，意思自治原则成为一方利用其优势地位侵害另一方权利的工具和手段也就不足为奇了。
三、修订物权法和完善配套制度界定住宅小区停车位的权利归属
我国物权法已经出台，关于小区停车位的法律权属及其相关问题的规定亦已起步。笔者提出以下的几点建议，以期对物权法的完善提供一些有益的借鉴和帮助。
（一）在立法上明确各类业主共有停车位的法律权属，并完善与之相配套的登记制度
物权法关于车位权属的规定对于业主共有的，并未按照不同类型的车位进行，在执行和操作过程中会存在一定的问题，所以我们非常有必要在法律上给予明确的规定
1、小区地面停车位和小区地下停车位，其使用权归小区全体业主共有。在登记制度上，笔者认为，小区地面停车位应当在业主所取得的土地使用证上面加以注明，小区地下停车位在登记制度上，也可以采取在土地使用证上加以注明的方式予以公示。地面停车位和地下停车位之所以采取在土地使用权证上加以注明的方法，是因为其权利的来源是土地使用权。这样注明，可以表明地面和地下停车位与土地使用权之间的关系，使得其权属问题更加清晰化。
2、楼房首层架空层停车位，其权利归本单元所有建筑物区分所有权人共同所有。在登记制度上，可以在房产证明上附上首层架空位的产权证明的方式。楼房首层架空车位采取在房产证明上附上产权证明的做法，是因为首层架空车位其本身是没有产权的，其权利依附于业主的房产权而存在。这样注明，亦可以表明车位与房屋产权的主物与从物的关系，使得其权利的产生有所依据。
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