也论住宅小区停车位的权利归属/张婷婷(9)
（五）应对小区停车位转让给区分所有人以外的第三人进行限制
有一些学者认为，如果允许开发商将停车位卖给小区业主以外的人，则在现代社会的情况下，必然出现停车位的买主剥削小区业主，向其收取高额租金的情况。因此，即便在小区的停车位不可避免地归属开发商所有的情况下，也要规定开发商不可将其卖给小区业主以外的人，或将专有使用权出租给小区业主以外的人。关于停车位是否可以转让给小区业主外的第三人的问题，根据我国台湾地区“民法”的规定，法定停车位属于法定停车空间以及紧急避难的空间，属于建筑物的共同所有部分，附属于建筑物，不得单独转让，任何转让协议都是无效的。但如果已经转让给业主，可以认为该转让并不妨碍这种停车位的附属性质，所以转让又是有效的。
但《物权法》没有规定法定停车位的问题，现实中已经出现了开发商将停车位转让给业主之外的第三人现象，这样做产生了一系列问题。首先，因为转让给第三人，造成小区物业管理的困难，也给全体业主的生活带来不便，尤其给治安带来消极影响；其次，由于将车位转让给第三人，造成小区业主使用车位紧张，最终影响到小区的生活质量；此外，如果允许小区车位转让给第三人，这样就会使小区车位进入市场机制，势必造成车位的价格上涨，甚至有人认为，自然转让将会使小区以外的其他人控制车位的资源，进而向业主收取高额垄断资金，这样也会对小区生活质量造成严重影响。
笔者认为，小区的停车位本质是小区的整体环境内容，是附属于小区居住的便利而建造的，其应服从于小区的购买专有部分的利用，其也是整个小区成员权的组成内容[8]。对于车位的自由转让也应该在法律上做出严格的限制，即车位可以在小区业主之间自由转让，但是不能随意向小区以外的其他人进行转让。不过，在我国没有设定法定停车位的情况下，一方面可以引入法定的优先购买权机制，在提供同样价格的情况下，业主优先于业主之外的第三人享有优先购买的权利。因此，开发商在出售停车位的时候，约定通知业主购买，没有通知而将车位卖给业主以外的第三人，将导致买卖合同无效。另一方面，对非小区业主购买停车位进行一定的限制，原则上在尽可能不影响小区物业管理的前提下出租，毕竟车位也是个人财产，停车位所有人享有收益的权利。
四、结语
现实中业主和开发商纠纷不断，都是因为权属不明而产生的。科斯定律[9]认为，产权清晰是交易的前提，能减少交易成本，促进社会整体利益的增长。在产权清晰的基础上，产权归甲或乙并不会造成利益的不平衡，因为当事人的协商会调整责任的分摊，从而自发形成利益平衡[10]。只要法律确定了车位的权利归属原则，业主和开发商便会形成稳定的预期，并切实地采取相应的对策。
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