浅析居住权及其在司法审判中的效用/江文静(3)
二、设置居住权制度的作用
首先，从当前社会现状来看，设置居住权可以更为有效的保障社会弱势群体的权益。特别是在对老年人、离婚妇女的权益保障方面。传统的家庭养老模式已经不能保障老年人在年老时获得供养，而当前的家事法律中对老年人居住等权益的保障规定过于笼统，远远不能满足社会现实的需求，且从当前司法审判实践中暴露出来的子女与父母之间的赡养纠纷与房屋纠纷等问题来看，老年人的居住权益也亟待法律的明确化与固定化。此外，在离婚过程中处于弱势地位的妇女，也需要使用居住权制度来确保自身的居住权益，从而解决住房困难的问题。
其次，设置居住权，可以弥补相关制度的不足。一方面可以弥补租赁权的不足。租赁权是债权，物权与租赁权发生冲突时，根据物权优先债权的一般原理，物权应优先于承租权，且租赁权的设立、期限、取得方式都有限制，若在不动产纠纷中，将居住权按照租赁权对待，将存在极大的不稳定性。另一方面可以弥补社会保障制度的不足。我国已经开始采取多层次的住房社会保障制度，如廉租房、经济适用房、安居工程等。住房社会保障制度的发展，在社会生活中，也引起相关的民事纠纷，例如，在离婚纠纷中对于公租房、廉租房的处理等。设置居住权制度，以法律的形式将居住权的内容、效力、保护方式等详尽地规定下来，有利于处理此类民事纠纷，促进社会保障制度长效发展，以弥补我国当前社会保障体系的不足。
三、居住权在审判实务中的应用
（一）居住权与租赁权适用之比较
在目前的司法实务中，居住权制度大都是比照租赁权制度进行应用的，但是，不管从法理角度或是社会角度，租赁权与居住权都存在本质上的不同。笔者认为，在实务审判中，应当区别居住权与租赁权的不同之处，才有助于指导审判。
居住权与租赁权相比较，首先，从性质上讲，居住权是一种物权，租赁权是种债权，因为债权的不稳定性，导致在实际生活中租赁权不能将房屋的使用效果充分发挥，而居住权的物权性质可以弥补租赁权的不足。当居住权与租赁权相冲突时，居住权因物权优先。其次，从取得方式上，租赁权因合同而设定，系有偿取得，而居住权可以依法设立，也可通过合同、遗嘱、遗赠等形式取得，且大多数情况下属于无偿取得，具有扶助性质。再次，从期限上看，租赁权的期限较短，法律规定最长不得超过二十年 ，居住权的则较长，最长可以是居住权人的终生。此外，从立法目的上看，居住权的制度是为了弥补社会保障制度的不足，保护弱势群体而设立，一般不具有收益性，而租赁权的设立，系为了充分发挥房屋的功能，因此具有收益性。
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