本案应适用公平原则判令违约方承担违约金/袁青锋
【要点提示】合同仅对一方的违约情形约定了违约金,当另一方违约时,一方能否主张另一方支付违约金?笔者认为, 单方违约责任约定不符合合同法公平及权利义务对等原则,承担了违约支付违约金风险的一方可以参照合同违约金计算标准计算另一方的违约金,但法院裁判时应根据另一方违约的具体情形酌情确定违约金数额。
【案例索引】陕西省城固县人民法院(2012)城民初字第00315 号；汉中市中级人民法院(2013)汉中民终字第00518 号。
【案情】
被告李某于2007 年6 月以116 万元的总价购买了被告城固县某房地产公司所开发的某商城3号楼的二、三、四层整体房屋，并将上述房屋分成若干套间后对外销售。后被告李某将四楼的403 室房屋卖给原告高某，双方签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定房屋面积117.16平方米，总价款115800 元，约定被告李某于2008 年10 月内将房产证办好，如违约退房扣除20%的违约金。原告高某分别于2007年6月交房款48000元，2008年4月交30000 元。后双方因交下欠款及房屋楼顶防水等问题发生纠纷，被告李某未将该房交付给原告高某使用。后经协商达成了“一、原告高某交清下欠房款2.91万元后，被告李某在30 日内处理好防水后将该房屋交付原告使用;二、被告房地产公司张榜公告办理房产证手续之日起两日内由被告李某通知原告高某提交办证所需资料和费用，逾期由被告李某承担损失，原告高某被告知后，原告未提交责任由原告自理。”的约定。2008年12月原告高某向被告李某交清了下欠房款及其他费用。2009年5月17 日房地产公司向原告高某等住户发出办理房产证的通知，同年7月30日原告向被告李某交清了资料，李某出具收据一份。后房地产公司因被告李某个人原因，未给该房办理房产证。2011年5月后被告房地产公司停止了在城固县的办公，为此原告高某向法院起诉，要求两被告承担违约金21420 元。城固县人民法院一审判决限被告李某于判决生效之日起十日内赔偿给原告违约损失21420元，由城固县某房地产公司承担连带责任。2013年9月，汉中市中级人民法院二审改判由李某于判决生效之日起十日内赔偿高某违约金11580元。
【评析】
一、依法签订的合同对合同双方当事人有约束力。
原告高某与被告李某签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应属有效合同，双方应按合同约定全面履行自已的义务。由于合同具有相对性，对其他人一般不具有法律约束力，本案合同是原告高某与被告李某签订的，他们之间的违约约定不能直接约束到某房地产公司。某房地产公司虽有协助办理房产证的义务，但在未给原告高某承诺具体办证时间的前提下，原告高某无权直接要求某房地产公司承担违约责任。故本案中二审法院改判某房地产公司不承担连带责任是妥当的。
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