对我国小产权房的几点思考/农力(2)
（二）产权证书存在瑕疵是小产权房的另一重要特征
房地产开发销售，根据我国相关法律的规定应当具有俗称的“五证”。所谓 “五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房销售（预售）许可证》。只有上述“五证”齐全的商品房才能公开出售。《国有土地使用证》是证明开发商通过合法程序取得土地使用权的证明。[2]小产权房由于没有经过征地缴税等环节，所以并不具有《国有土地使用证》。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”房屋属于典型的不动产物权，所以其产权的合法取得应当经过法律规定的登记程序。房屋登记在我国的法律实践中表现为房产证的发放。而且根据《城市房地产管理法》及《土地管理法实施条例》的规定，房产证只能由县级以上人民政府的房产管理部门颁发才是合法有效的，其他任何单位都无权发放。小产权房实际上不具有此类产权证书，因此在房屋产权上存在较大的瑕疵。
二、小产权房的分类
实践中，小产权房主要有以下几种：1.政府和原国有企业事业单位的部分产权房。例如铁路的房屋，一些大型企业的房屋，只能在铁路和单位内部流通，而且有些单位还要求在流通前经过单位主管部门的批准；2.经济适用房。经济适用房因享有国家补贴政策，购房者不能随意流通和处分，若要处分需要符合购买年限和补交相应费用，如土地出让金税金；3.开发商开发建设的不符合《城市房地产管理法》相关条件的房屋。例如缺少土地使用证或者缺少规划许可证，导致购房者无法取得产权；4.村委会建造于农村集体土地上的房屋。这些房屋一般会由村委会或者乡镇人民政府颁发一个证书，又被称为“乡产权房”、“农民房”。这些房屋的建设不仅不符合《城市房地产管理法》相关条件，而且还不缴纳各种税费[3]。
以上四种房屋中第一种正在进行房改，正在当地政府的领导下进行“产权化”；第二种经济适用房从有这类房屋开始，购房者享有的权利就是明确的，只要符合相关条件就可以流通和转让；第三种需要开发商补办各种手续，补交各种费用，取得相关许可证后就可以使购房者办理产权，而且随着行政许可的严谨，这种房屋几乎已经不存在了。可以说以上三种虽是小产权房，但都有解决办法。但第四种“农民房”至今还没有解决办法，而且在实践中产生大量问题的恰恰是这“农民房”，在实践中愈演愈烈的也是这些“农民房”。 因为“农民房”价格便宜，在房价高涨的现在，它极大地满足了老百姓的需求。
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