论抵押权之非诉执行实现/丁亮华(14)
理论上说，法院拍卖的标的应以抵押物为限，但在拍卖建设用地使用权时，则有所例外。依《物权法》第182条、第200条规定，单独以建筑物或者建筑物占用范围内的建设用地使用权抵押的，建筑物占用范围内的建设用地使用权或者土地上的建筑物视为一并抵押。建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产，该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。这就是所谓“拍卖标的物之扩张”。[60]其法理基础在于，为兼顾抵押关系人的利益，并使抵押土地上的建筑物得继续存在以维护公共利益，进而调和抵押物的抵押权与用益权之间的关系，更间接促进抵押权为非占有担保物权的实效性，应当允许抵押权人就一定范围内的建筑物或其存在所必要的权利，与抵押物一并交付拍卖。
（二）变卖
所谓变卖，就是以拍卖以外的一般买卖方式出让抵押财产。变卖虽不具备公开竞价拍卖的优点，但简便易行，省时省力，因此为各国立法所接受。根据《物权法》第195条的规定，通过变卖来实现抵押权的情形，主要有两种：一是依《物权法》第195条第1款的规定，抵押权人与抵押人协议变卖。此时，对抵押物价额的确定应参照市场价格，并不得损害其他债权人的利益，否则其他债权人可行使撤销权主张撤销。二是依《物权法》第195条第2款的规定，在法院强制实现抵押权时，如果无法以拍卖的方式对抵押物进行变价，或者经过数次拍卖而流拍的，由法院主持对抵押物进行变卖。
《物权法》第195条第3款规定，变卖抵押财产，应当参照市场价格。鉴于法院在执行中实施的变卖行为，司法解释已有相应程序加以规范和约束[61]，足以保证价格公平合理，故此一要求，适用于前述第一种情形，尤为必要。在协议变卖时，变卖人（包括抵押权人与抵押人）应诚信、谨慎地行使权利，不得恶意压价出售。在英国，为防范压价出售等恶意行为的发生，法律为债权人的出卖行为规定了两个基本标准，即“诚实”的主观标准和“合理”的客观标准。其中，“诚实”是指债权人在主观上应当诚实，不能欺骗债务人，不能损害债务人的利益；“合理”则是要求出卖人的卖价、出售时间、出售方式符合常理。法律为保护抵押人，还要求债权人不能自己收买抵押物，以免造成价格上的显失公平。[62]此一经验可资借鉴。
（三）折价
尽管拍卖可以使抵押财产变价获得公正的结果，但其运行成本较高。拍卖不仅程序复杂、费时费力，而且拍卖价格在扣除拍卖费用、抵押财产的管理费用后，其结果未必对债务人和抵押权人有利。[63]为克服拍卖方式的上述缺陷，各国都允许在无害于其他权利人利益的限度内，以折价方式实现抵押权。所谓折价，又称协议取得抵押财产，是指在债务履行期届满后，抵押权人以确定的价格取得抵押财产所有权以受偿其债权。其实质是买卖加抵销，即抵押人将抵押财产卖与抵押权人，并用其价款与主债权作抵销。[64]
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