商业银行担保贷款存在的法律问题研究/唐启斌(4)
（3）抵押权实现的程序繁杂
一是抵押权人在债务人违约后不能自行处置抵押物。根据《担保法》第53条规定，债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿，协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。这条规定要求双方协议在先，实践中达成这种协议的可能性微乎其微，基本排除了债权人直接实现抵押权的可能性，最终处理抵押物的时候不借助法庭的审理，变现抵押权就无法实现。二是执行过程中的不确定因素多。根据《担保法》第55条规定，城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。实践中操作起来非常困难，各方面的利益很难平衡，权利很难确认，要想实现抵押权实属不易。此外，由于担保权的实现时间过长，也会给债务人、抵押人采取转移、隐藏抵押财产等恶意逃债行为留下可能。一些地区地方保护主义严重，在涉及异地债权人的问题时不能站在公正角度进行处理。类似种种，均使得执行过程充满不确定性，不利于抵押权的实现。
（4）担保登记及信息披露缺少统一规定
我国目前担保登记和查询是不经济、不方便的。一是有权登记部门太多。根据我国《担保法》、《物权法》等有关法律的规定，从事登记工作的有权部门达10余个，政出多门，必然导致相互之间的规定不衔接、不统一，增加了抵押担保当事人办理登记手续的难度。二是查询平台缺失。由于各个部门之间信息不能共享，没有统一的信息披露平台，致使当事人各方查询、检索相当困难，特别是对银行来说，在贷前很难查清相关资产是否已设定抵押，在贷后又无法实时查询有关登记项目的变更情况，不利于信息的充分和有效利用，影响了登记的公示效力。三是登记成本过高，包括时间、精力、金钱成本。在多数情况下，借款人一次借款可能采取数种方式进行担保，由于登记部门众多，且这些部门多为行政管理机关，服务不尽如人意之处比比皆是，登记起来费时耗力;须向登记部门提交的资料多，一些登记部门与某些中介机构存在利益关联，强大的公权缺少制约，评估、登记的成本很难控制。加上目前登记是以区域、条块模式管理的，各地的要求都不一样，对于异地债权人来说，无疑加剧了这一难度。
（5）不同担保方式自身的缺陷
就不动产抵押而言，由于土地、房产等不动产具有无法移动、不易移动的特点，加上土地、房产等不动产的交易都必须经过有权部门的登记，在转让过户过程中必须满足严格的程序要求，相应财产灭失、损毁或被转移、隐匿的可能性相对较小，在这种情况下，多数债权人更愿意接受不动产抵押。商业银行在信贷实践中同样受这种偏好的影响，从上到下普遍存在偏好不动产抵押的问题.凡事利之所在，弊亦随之。不动产抵押在具备上述优点的同时，也存在着不少缺点:主要是一旦债务人不能履行到期债务，要想实现抵押权，则必须经过评估、登记等一系列过程，需要经历比较长的时间、支付比较多的费用才能实现。而且操作往往还夹杂着产权纠纷等方面的矛盾，实现起来往往很困难，此其一。其二，不动产受社会经济形势、供需平衡状况等因素的影响，有价无市而无法变现、抵押时间太长而发生价值缩水等都会导致抵押权无法顺利实现。而动产抵押，因其容易流动，具有变现起来比较容易的优势，但也存在难以估价、市场价格变动大、易损毁、折旧率大的问题;同时，由于登记或查询不易，还会导致第三人在不知悉担保物权设定的情况下发生抵押动产的权属交易，进而引起动产抵押权人和善意第三人之间产生利益冲突。
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