物权优先与串通无效/余文唐(2)
从法律依据来看，串通无效说是得到我国现行法律的充分支持的。民法通则第五十八条第（四）项、合同法第五十二条第（二）项均规定“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的合同无效。《解释》第十条也规定：“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”这一规定，既是串通无效的法律规定在房屋买卖中的具体化，也是对《解释》第八条规定补充设定了限制性适用先决条件。
从物权取得的角度来看，恶意串通侵害他人合法权益的，也是不能取得物权的。民法通则第七十二条规定，财产所有权的取得，不得违反法律规定。物权法第七条也规定，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。恶意串通侵害他人合法权益为法律明文禁止，基于恶意串通合同进行的物权登记是无效的。可见，后买方的产权过户，并不能排斥串通无效法律规定的适用。只要是恶意串通侵害先买方合同权益，不论后一房屋买卖是否已办理产权过户登记，均应认定后合同无效。
恶意串通的司法判断
恶意串通是合同当事人或其代理人在订立合同过程中，合谋实施侵害国家、集体或者第三人利益的违法行为。其成立要件有三：一是恶意，即主观上明知存在国家、集体或者第三人利益，而且具有侵害该利益的故意。前者是观念主义上的认知恶意，后者为意思主义的动机恶意。二是串通，包括主观上的合谋和客观上的共为两个方面，即合同双方当事人或代理人之间主观上存在意思沟通、客观上存在行为配合。三是侵害，即恶意串通的行为侵害到国家、集体或者第三人利益，将会或者已经导致国家、集体或者第三人利益受损的后果。
恶意串通案件的审理难点，在于对恶意和串通的认定。合同双方主观上是否存在恶意，属于内心活动范畴，被侵害人难以窥视得到；客观上是否存在串通，往往只有行为人知晓，被侵害人难以取得证据。也就是说，从司法实践来看，恶意和串通一般不能通过直接的证据来证实。如此，若单纯按照“谁主张、谁举证”的规则分配举证责任，要求被侵害人承担全部举证责任，对于被侵害人是不公平的。因此，法官应当全面分析订立合同时的具体情况、合同约定内容以及合同的履行情况，在此基础上加以综合判定有没有存在恶意和串通。
综合判定的方法，实际上就是以推定的方式来认定事实，即在掌握相关事实或证据的基础上，结合日常习惯和生活经验，通过推理来判断、认定未知事实。这种推定得到《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第（三）项的肯定，即“根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实”，当事人无需举证证明。需要注意的是，在认定是否恶意串通时，推定方式仅适用于恶意和串通的认定，至于是否存在侵害利益，被侵害人仍需承担举证责任。而且，推定所得出的事实是可推翻的事实，应当允许对方当事人反证和辩驳。
总共3页
[1] 2
[3] 上一页 下一页