论夫妻共有房产单方处分行为的效力/谭振亚(7)
由此可见，对于动产而言，善意取得制度主要是为了解决物之占有人与物之所有人不一致时，如何充分保护善意第三人的信赖利益的问题。而于不动产，物权存在和变动的公示方法均为登记，而登记具有公示公信力，第三人如未核实房屋的登记状况而与房屋之占有人交易，其信赖利益本无从产生，故对其没有保护的必要。这也是大多数国家将善意取得制度仅适用于动产的原因所在。那么，不动产究竟是否适用善意取得制度呢？我们仍然应从物权公示的角度去分析。如前所述，动产适用善意取得制度的前提条件是动产物权的占有人与所有权人不一致，那么于不动产而言，由于不动产物权的公示方法为登记，而非占有，不动产物权的占有人本身便不具有使第三人相信其为所有人的客观基础，故此时再考量不动产物权的占有人与登记人是否一致已经没有多大意义，而应当考量不动产物权的登记权利人与实际权利人是否一致。在不动产物权的登记权利人与实际权利人不一致的情况下，登记权利人处分该不动产，第三人相信登记权利人就是不动产之所有人，第三人的信赖利益由此产生。在第三人经过登记程序取得该不动产所有权后，第三人的信赖利益自应当予以充分保护。这也是我国《物权法》将善意取得适用于不动产的最充分的理由。此时，实际权利人的权利遭受侵害，其便只能从造成登记错漏的原因着手寻求救济。如因登记机关的过失造成，自可追究登记机关的赔偿责任，如因自身原因造成，其后果自应由其自担。
回到本文所列的三种情形中，在第一种情形下，由于房产登记在夫妻双方名下，房产的登记权利人就是实际权利人，在夫妻单方处分该房产的情况下，第三人的善意根本无从产生，自无善意取得制度适用之余地。在第三种情形下，如前所述，如果处分人以夫妻双方名义处分共有房产，应当通过无权代理、表见代理制度进行规范。如果处分人以自己的名义处分共有房产，虽然房产的登记权利人与实际权利人不一致，但处分人并非登记权利人，第三人不可能“相信”其为实际权利人，第三人的善意亦无从产生，善意取得制度亦无适用之余地。由此看来，善意取得制度只有在第二种情形，即共有房产登记在夫或妻一方名下，登记权利人将房产转让给第三人时，才有适用的可能。此种情形下，如果房产已经转移登记在善意第三人名下，善意第三人可以根据善意取得制度取得房产的所有权。
四、对我国夫妻共有财产制的反思
根据《物权法》第106条，第三人善意取得不动产的条件有三，即：受让人受让该不动时是善意的；以合理的价格转让；转让的不动产已经登记。但在实践中，由于登记往往需要一定的时间，登记权利人通过签订买卖合同的形式将夫妻婚姻关系存续期间取得的房产转让给第三人，在尚未办理变更登记时，夫妻另一方主张该买卖合同因未经其同意而无效，要求追回房产的情形大量存在。此时，基于登记的公示效力，善意第三人有理由相信登记权利人有权处分房产，故其信赖利益已经产生，但由于此时房产尚未变更登记，第三人不能根据善意取得而获得房产的所有权。同时，此种情形下，房产仍属于夫妻共同财产，处分行为虽由登记权利人作出，但亦属于无权处分。根据《合同法》第51条，如果处分人事后未取得处分权，且非登记权利人亦不予追认，那么处分人与第三人签订的合同便难谓有效，第三人亦难受到有效合同的保护。此时，便出现了对善意第三人的信赖利益应当保护而又无从保护的“两难”困境，为了解决这种困境，首先便应当寻找造成这种困境的原因。
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