期房按揭对抵押权理论的发展及其功能分析/赵玉宝

期房按揭对抵押权理论的发展及其功能分析/赵玉宝
期房按揭对抵押权理论的发展及其功能分析
（赵玉宝谈火英江苏 215300）

摘要：期房按揭是世界发达国家和地区广为流行的一种融资购楼方式。其突出特点就是购房人以在建甚至未建的预购商品房作为担保物取得银行贷款，俗称“楼花按揭”。该购楼方式在上世纪九十年代初由香港引入我国大陆并得到广泛推行，对繁荣我国的房地产市场起到重要作用。但是，截至到目前为止我国的立法还没有明确规定这一制度，理论上对期房按揭的性质也是众说纷纭。为此，本文以该制度为研究对象，重点探讨期房按揭对我国传统抵押权理论的发展与及其能功分析。
关键词：期房按揭抵押权功能分析
一、期房按揭对我国传统抵押权理论的发展
期房按揭是我国房地产业进入上世纪90年代后发展起来的新事物，其有力地推动我国住房商品化进程，改善居民居住环境，对房地产业乃至整个经济的发展，起着积极作用。与此同时,也对我国传统抵押权理论的发展起到推进作用。
对此问题有学者认为，首先期房按揭的出现将期待性利益引入抵押标的范畴,丰富了我国传统抵押权理论标的的内容。这是因为，住房按揭贷款发放时,购房者无法取得该住房的所有权,因为房子本身并未建成,甚至并不存在。他向按揭权人(贷款银行)提供的还款担保只是未来取得住房的权利,即期房的所有权,这是一种期待性利益,而非以实际形式存在的住房作抵押。根据我国民事立法和司法实践,抵押权的标的是债务人或第三人提供的,其自己享有所有权或经营权的财产,包括有形和无形财产。它必须直接地指向现存的具有一定经济交换价值和即时可让与的财物或是能物化的权利。排除了以期待性利益作抵押标的的可能。而现实经济生活中,期房买卖是客观存在的,央行及各商业银行的个人住房贷款有关规定均以不同方式予以肯定。期房同样具有变价性,它虽与房屋抵押不同,但无实质区别,仍具有现存财产抵押的基本特征。
其次是对抵押权设立方式有所突破。抵押权是不转移物的占有,为担保债权的实现而在某一特定物上设定一种权利。它是以对标的物价值的支配为内容,一般通过限制抵押人所有权的形式设立。而期房按揭是按揭人将合同项下的权益转让给按揭权人,同时又保留赎回权,它是通过权益的转让设定的。因为，按揭人对期房享有权利是一种债权而非所有权,所以按揭权无法同一般的抵押权那样通过限制所有权的方式设立。而按揭人除了取得住房预售合同中买方权益外,也无其他方法对在建住房进行控制、监管。这就决定了住房的按揭权只能以转让物业权益的方式设立,从而突破了传统的抵押权设立的方式。

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