期房按揭对抵押权理论的发展及其功能分析/赵玉宝(2)
第三是对抵押权实现方式的发展。抵押权是一种担保物权，一般是通过抵押物折价和变卖所保价款优先受偿这两种方式来实现,总之是以变价受偿的方式实现抵押的。但是从理论层面讲，期房按揭权的实现方式与传统抵押权的实现方式不同,它主要是按揭权人通过行使债权人代位权的方法实现。所谓债权人代位权是指债权人以自己的名义行使债务人权利的权利，即当债务人享有对第三人的权利而不能行使,致其财产应增加而未能增加危害债权实现时,债权人可以代位行使属于债务人的权利,以增加债务人的财产,从而使债权得到实现。以债权人代位权的方式保障按揭权的实现,是由在建住房这种特殊的抵押物所决定。期房按揭的目的是在工程竣工后,按揭权人可以现实存在的住房作为按揭人的还款担保。
只有赋予按揭权人的代位履行住房合同的权利,才能保证按揭人取得住房所有权,使住房按揭顺利转成住房抵押,从而保障按揭人的利益。所以说期房按揭,为抵押权的实现开辟了新的思路。
对此笔者认为，我们可以多角度考察期房按揭对我国传统抵押权理论的发展。按照传统的抵押权理论，在抵押期间标的物不移转占有，故在抵押期间内标的物发生的灭失、毁损风险一般由抵押人承担；只有在特殊情况下，由抵押权人占有和保管抵押标的物时，其在抵押期间灭失、毁损风险才由抵押权人承担。故此，我国的现行法律对抵押期间标的是否转移占有没有强制性规定,通常是抵押人和抵押权人均可占有,但风险责任以抵押人承担为原则。但是期房按揭并非如此。按揭担保关系的双方按揭人和按揭权人即购房者和按揭银行都不对在建设中的房屋承担风险责任，而是由按揭双方以外的第三方——房地产开发商承担。期房按揭突破了抵押标的风险承担的传统模式,创造了由第三方开发企业承担风险的新模式。
对此我们可作进一步分析。这种新模式之所以能在实践中创立，一方面是因为房屋在开发建设的整个过程中基本上都是在房产商的控制之下，按揭期间房产商存在着不能按时竣工甚至恶意不交房的危险，为保护按揭双方当事人的合法权益,这是必要的也是合理的。另一方面，在购房之初购房人已经向房产商交了部分房款即首期，为了防止房产商卷款走人现象的发生，让房产商承担建设过程的风险是合理的。这样加重了房产商的责任可以促使其尽职尽责以保障按揭担保双方的合同权益的实现。
总之，住房按揭贷款作为房地产金融业的新生事物,尚需在实践中进一步规范和完善,但作为一种新的融资形式,它加速了房地产业资金周转,促进了房地产业乃至国民经济的发展,推动了我国住房制度的改革,有力地改善了居民住房条件。同时也是对我国传统抵押权制度的突破,对我国抵押权制度的发展有着深远意义。
总共4页
[1] 2
[3] [4] 上一页 下一页