期房按揭对抵押权理论的发展及其功能分析/赵玉宝(3)
二、期房按揭的功能分析
我国自1990年代初期引入期房按揭制度以来，从开始就适应房地产开发经营的需要，而且融资机制合理，使参与的购房人、房产商、按揭银行三方均获益匪浅。目前我国商品房买卖期房按揭占到相当大的比例，其发挥的作用越来越大，这也正受到学者的关注， 立足于期房按揭正发挥越来越大作用的实际情况，一般认为期房按揭的功能主要体现在如下方面。
（一）对购房者而言，期房按揭是为个人提供住房消费服务，解决购房者资金不足的困难，适合广大中低消费者对住房消费的要求。由于可以用预购的商品房作为担保从银行取得贷款，购房者只需首次付出房价的一小部分就可以得到房屋的居住使用权，以后再分期交付偿还银行发放的贷款的本息。将一次性支出分解到以后若干年支付，无疑大大减轻了中低收入购房人的购房压力，它相对于其他房地产信贷方式更适合我国的实际情况。
（二）对按揭银行而言，首先，期房按揭贷款有利于扩大银行房地产信贷资金的来源。因为需向银行取得按揭贷款的购房者，必须存满银行规定的购房总价款一定比例的储蓄，这样就能吸引更多的住房消费资金。其次，期房按揭贷款能保证贷款银行资金的内部循环。因为按揭贷款是一项具有专门用途的贷款业务，贷款银行在批准购房者的按揭贷款后，就将贷款连同购房者的住房储蓄的款项一并转入房地产商在该行的帐户上。这样既能保证贷款资金的安全和正常使用，避免购房者挪用银行贷款资金，又可保证资金在贷款银行内部循环，避免资金流失。最后，发展期房按揭贷款业务还有利于增强银行的竞争能力。随着金融体制改革的深化，商业银行和非银行金融机构的发展，银行业的竞争越来越激烈，积极开拓新的业务领域，期房按揭贷款业务发挥了重要作用。
（三）对房地产开发商而言，一方面使房地产开发商在施工过程中就能获得部分建设资金，解决了其在开发过程中资金不足的困难，同时使开发资金和预收资金得到融通，加快了资金回笼，减轻了信贷压力。另一方面，期房按揭也分散了开发商的部分投资风险。
从以上分析可以看出，期房按揭是推进我国住房改革实行住房商品化的一条有效途径。从目前房地产市场来看，我国住房价格一般相当于城市居民年收入的十几倍，对于普通家庭是没有足够的资金来购买住房的。按揭贷款能有效地解决这个矛盾，它将信贷资金引入住房消费领域，又以按揭担保为前提解决了信贷资金的安全性，从而住房商品化成为现实。正如一位英国学者所描述：“十九世纪发明的分期偿还的贷款……，这个时期对于住宅经济来说是如此重要，简直可以与改变英国面貌的蒸汽机发明相提并论”。 期房按揭贷款这一被誉为十九世纪房地产金融中的蒸汽机，在当今世界上也越来越成为发展中国家推动本国房地产金融发展所备受关注和欢迎的工具。
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