完善我国期房按揭制度的若干构想/赵玉宝
完善我国期房按揭制度的若干构想
（赵玉宝 谈火英 江苏 215300）
摘要 ：期房按揭是世界发达国家和地区广为流行的一种融资购楼方式。其突出特点就是购房人以在建甚至未建的预购商品房作为担保物取得银行贷款，俗称“楼花按揭”。该购楼方式在上世纪九十年代初由香港引入我国大陆并得到广泛推行，对繁荣我国的房地产市场起到重要作用。但是，截至到目前为止我国的立法还没有明确规定这一制度，理论上对期房按揭的性质也是众说纷纭。为此，本文针对我国期房按揭实践存在的房价高、按揭期限短、银行服务观念弱、房产商违约等问题以及立法中存在的法律调整不充分、银行以规代法等问题进行分析，然后，从保障期房交易安全和维护期房流转秩序出发就期房按揭的立法和相关配套制度的完善提出了建议和设想。
关键词：期房按揭 制度完善
一、当前期房按揭中存在的问题
（一）、实践中的问题
1、从购房者的角度看，房价高、按揭期限短、月供负担重以及按揭手续烦杂是当前期房按揭中存在的主要问题。
在刚刚结束的2005年全国人大和政协十届三次会议中，如何抑制高房价成为与会代表讨论的热点。 城市高房价不仅使相当多的城市居民“望楼兴叹”，而且使更多的低收入者难以得到安居之所。“期房按揭”作为一种融资购楼方式，在1990年代初从香港传入我国内地后得到广泛推广，对改善居民的住房条件起到了不可忽视的作用，但是同时也使得房地产市场的投机行为兴起。“温州炒房团”就是上世纪90年代后期期房按揭制度引入我国后带给人们的一个新名词。国际公认的居民家庭年收入和房价之比是1：6左右，而我国却高达1：20甚至1：30，影响了住房有效需求的形成，由此导致了全国400多万住房困难户、居住在几千万平方米危房中的危房户与5000多万平方米积压滞销商品房 并存的尴尬局面。另外，我国按揭年限法律规定最长为30年，但实践一般小于20年，美国抵押最长期为 30年，香港按揭最长期为25年。 在当前房价飞涨的情况下，购房者的月供负担很重，许多人买不起房。
另外，按照个人住房贷款申请程序，办理过程一般要涉及银行、房产商、保险公司、房产交易所等部门，办理手续完毕一般要几个月的时间。另外，购房者作为房屋购买主合同下的消费者与银行信贷合同项下的信用消费者，在经济上处于弱者地位，其在经济实力、联合程度,消费认知能力、诉讼能力等许多方面都难以与法人形式出现的经营者相匹敌，因此，房产商侵害购房者权利的现象大量发生。比如，期房不能按时交房、所交房屋存在严重质量问题等。
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