完善我国期房按揭制度的若干构想/赵玉宝(4)
（二）、以国务院行政法规和部门规章的形式制定全国适用的《期房按揭管理办法》
考虑到民法典的出台至少还要两到三年，甚至更长的时间，同时房地产按揭市场又亟待整治，因此可以考虑先出台有关按揭管理的行政法规和部门规章，以填补国内立法的空白。国务院主管部门可以在借鉴成熟经验的基础上，制定出更为完善的规定。概括的说应包括如下内容：
1、明确期房按揭的含义。实践中的期房按揭之所以如此混乱，纠纷这么多，原因之一就是按揭在法律中没有明确规定其含义，大家理解不同，因而有必要在法律条文上作出明确规定。这一点可以借鉴我国香港地区的相关规定。
2、明确按揭房产的产权暂归按揭银行。首先这样可以对贷款银行提供充分的保护，稳定金融秩序。在我国目前抵押登记制度仍不够完善的情况下，强调这一点可使银行债权处于优先受偿的地位，同时督促购房人为取得所购房屋所有权而按期还款。 其次可以消除法规间的冲突。按照我国《担保法》的规定，抵押人可以将抵押物转让、出租、抵押，但应当通知抵押权人；再次抵押的所担保的债权不得超出前次的担保债权的余额。 但是在期房按揭中，根据中国人民银行《个人住房贷款管理办法》的规定：抵押期间，未经贷款人同意，抵押人不得将抵押物再次抵押或出租、转让、变卖、馈赠。 我国《担保法》对抵押的再次设立不要求抵押权人同意，中国人民银行《个人住房贷款管理办法》则要求必须抵押权人同意，可见二者在规定上是有冲突的，这在实务中也易引起纠纷。
3、明确期房按揭合同为一种典型合同。如前文所述，目前期房按揭合同都是由银行单方面制定的格式合同，在格式合同中，银行往往把自己的权利和对方的义务规定的很详尽，而对自己的义务却尽量含糊笼统。比如银行可以片面变更利率或其他交易条件，可以选定贷款对象，拟定贷款发放条件，拟定本应由双方共同拟定的条款,对条款内容作出有利于自己一方的解释等。显然这样是违反缔约平等原则的。格式合同有适用方便快捷的优点，但是若让合同一方来制定其条款必然是不平等的，国家立法机关可以站在第三者的立场以立法的形式把期房按揭合同规定为典型合同，明确双方的权利和义务。
4、明确期房按揭的登记方式和程序。目前，期房按揭登记完全照搬房地产抵押登记的方式，根据我国《城市房地产抵押管理办法》其登记程序是：由登记机关在抵押合同上作记载，当房屋竣工交付、抵押人领取房屋所有权证后再重新办理房地产抵押登记。这样的弊端是很明显的，预购商品房贷款数额大、期限长，只在抵押合同上签字过于草率；另外，这样可能造成预售人和购房人串通，签订多份抵押合同，去重复登记，这样贷款银行的合法权利难以得到有力的保护。通过在全国适用的《商品房按揭管理办法》中明确规定期房按揭的程序和方式，可以很好的避免此现象的发生。
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