完善我国期房按揭制度的若干构想/赵玉宝(6)
（三）、倡导律师的介入
住房按揭所涉法律较多，情况也比较复杂，这时由通晓法律法规的律师介入可更好地保障当事人的权益。尤其是对购房人而言，购置一套住房往往要花去购房人毕生的积蓄，在此情形下，购房人尤其要谨慎。 具体说来，目前律师在期房按揭中可开展如下业务：一是由律师代为审查有关主体的资格。包括开发商和购房者的资格。二是起草各种法律文件，如期房买卖合同、期房按揭合同等。三是由律师代向银行申请购房按揭贷款并签署协议。四是当出现各种房屋纷争时，由律师代为诉讼，用适当的法律手段保护当事人的利益。另外，还可由律师监控建楼资金的流向与流量。为更好的监控房产商的不法行为,资金投入以阶段性投入为佳。
（四）、实行期房按揭贷款证券化
近年来，我国房地产市场活跃，个人住房抵押信贷迅速发展，而国内居民的高额储蓄和日益扩大的保险、养老等机构资金，以及储蓄存款“实名制”的推出，国务院关于经济鉴证类社会中介机构与政府部门实行脱钩改制意见的出台，为房地产抵押贷款证券化奠定了客观条件。同时，个人住房按揭和房地产开发商的抵押贷款占商业银行信贷资产比重不断增加，银行承担了巨大的信用风险，严重影响信贷资金的周转和回笼。通过房地产抵押贷款证券化开发房地产二级市场，支持一级抵押市场的长期发展，既有利于我国房地产资本市场的形成，又能为投资者增加新的投资品种，也增加了金融机构抗击风险的能力。结合国外的先进经验，实行期房按揭贷款证券化，我们应从以下几方面着手：第一，建立健全住房金融法规，优化外部制度环境。相应出台住房金融法、住房金融机构组织法、住房抵押贷款证券评级标准、发行交易程序，金融机构开展抵押贷款证券化业务的会计制度化以及对违反法规的处罚规定等。第二，从制度上培育房地产抵押贷款证券化市场的机构投资者。应在强化监管的前提下对有关保险金、养老基金、福利基金等使用的政策和法规进行适当的调整，逐步向保险资金、养老基金等机构投资者开放房地产抵押贷款证券化市场。第三，加快房地产抵押贷款证券化组织机构建设，完善中介服务体系。
1、全国政协委员、国务院参事任玉岭在参加2005年全国政协会议时深入分析指出城市房价超高的三大原因：一是土地出让和转让不透明，土地使用中的黑洞很多。能拿到一手土地的人不建房，建房的人拿不到一手土地。二是房价的定价不透明，缺乏有效的调控和监管。三是有钱人蜂拥而来，群起炒房。炒房导致的房价高升可以增加房地产的经济热度和活力，增加地方的税收，增加地方政府的政绩。因此，房价高升往往导致房价调控和监督缺位。参见《南方周末》，2005年3月10日。
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