我国房地产期房按揭实务问题研究/赵玉宝

我国房地产期房按揭实务问题研究/赵玉宝
我国房地产期房按揭实务问题研究
（赵玉宝江苏 215300）
摘要：期房按揭是世界发达国家和地区广为流行的一种融资购楼方式。其突出特点就是购房人以在建甚至未建的预购商品房作为担保物取得银行贷款，俗称“楼花按揭”。该购楼方式在上世纪九十年代初由香港引入我国大陆并得到广泛推行，对繁荣我国的房地产市场起到重要作用。但是，截至到目前为止我国的立法还没有明确规定这一制度，理论上对期房按揭的性质也是众说纷纭。为此，本文以该制度为研究对象，以保障期房交易安全和维护期房流转秩序为立足点，具体研究我国期房按揭的的实务问题。
关键词：期房按揭实务研究

一、期房按揭的登记

“物权具有绝对的排他之效力，其得丧变更须有足由外部可辨认之表征，始可透明其法律关系，避免第三人遭受损害，保护交易安全。此种可由外部辨认之表征，即为物权变动之公示方法。” 物权的公示方法主要分为占有和登记两种，动产物权的公示方法为占有（交付），不动产则为登记，已经成为各国物权立法的通例。担保物权的设定也应符合物权变动公示的一般要求，如此才能保护债权人的利益。在当代，动产质权、留置权以交付为公示方法，而不动产抵押以登记为通例。
从上文对期房按揭设立程序的介绍，我们知道，期房按揭设立时到房管部门登记是必不可少的，是一个重要的环节。作为按揭权人的银行面临的风险不仅来自借款人还来自房产商。这是因为期房在设定的按揭时还未形成，借款人（购房者）对房屋享有的仅是一种期待权，其无法对房屋进行实际的监管，实际监管在建房屋的是房产商。如果不解决期房的登记问题，将会出现房产商再次将房屋转让给善意第三人等情况，“一房二卖”的现象时有发生，这使银行的担保权落空，也损害了购房者的利益。
为了保障期房交易安全和维护期房流转秩序，防止“一房二卖”甚至“一房多卖”现象的发生，世界上许多国家在期房按揭中也通常采用登记制度。在英美两国，期房按揭的公示方法均采用登记对抗主义，即必须履行法定登记手续才能对抗第三人。英国1925年颁布《财产法》对物的担保制度作了相应修改，引进了大陆法中的登记制度，规定除权利证书交存外，所有按揭担保的设立，均需进行登记。美国继受英国，其《统一商法典》虽然宣称：在债务人未对担保物享有所有权时，担保权不能发生附着，但这只能被视为一般性规定，而对于将来财产上设定的抵押权，美国判例确立了如下规则：即使在债务人尚未取得将来财产的所有权时，债权人也可以通过登记对将来财产上的抵押权赋予对抗力，而无须在债务人取得所有权后再登记对抗。香港地区对于期房按揭同样也采用了登记制度。

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