我国房地产期房按揭实务问题研究/赵玉宝(3)
依照我国的有关法律规定，房地产抵押经过登记后才能生效。 但根据我国《担保法》，必须持房屋所有权证才能办理房地产抵押登记手续。依照此规定，期房按揭是没办法办理抵押登记手续的，这显然不利于保障期房交易安全和维护银行的利益。为解决此问题，我国建设部《城市房地产抵押管理办法》规定以预购商品房或在建工程抵押的，也必须办理登记。《城市房地产抵押管理办法》第3条规定：“本法所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。”第34条第2款规定：“以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。”
前文已经提及，期房按揭其法律性质在本质上是抵押等既有的担保方式与其它合同关系组合而成的一种契约联立；在实践中是按照不动产抵押来操作的。从我国目前的立法看，期房按揭在设立时的登记实质上和日本、德国的预登记制度很相似，实务界及法学界已基本上认可了期房预登记的效力，但是我国现行法律并未对期房的预登记作出具体规定。
笔者认为，考虑到我国房地产发展的现实需要，有必要借鉴西方发达国家的先进经验，在我国法律中规定期房预登记制度。只有这样，才能在法律上明确期房抵押的合法性，使期房抵押具有有效性和对抗力，保障贷款银行的合法利益，从而推动房地产业的健康发展。
二、 按揭人对按揭房产的处分
（一）、按揭人对期房的重复抵押
1、肯定性主张
有学者认为：对期房重复抵押及由此而引起的抵押权竞存，应予承认。其理由为：首先重复抵押并不悖于物权及抵押权制度的本旨，而且有利于充分发挥抵押物的融资功能；其次重复抵押并不损害前位抵押权人的利益，重复抵押中的权利人应当保有一定条件下实现其后位担保权益的合理期望。在重复抵押的情况下所成立的抵押权顺序在后，其不能先于前顺序的抵押权而实现，故其不会对既存的顺序在前的抵押权构成威胁（除非先设的抵押权未经登记）。该抵押权人实际上只享有“期待利益”，即只有在前位抵押权因债务清偿等原因而消灭或者抵押物的价值大幅攀升等情况下，其担保权益才有可能实现。最后重复抵押一般也不违背权利人的意志，或无损于其权利之救济。重复抵押多在抵押权人知情（抵押物的登记情况可供查知）并愿意接受“可期待利益”的情况下设立，法律对此自无须干涉。
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