我国房地产期房按揭实务问题研究/赵玉宝(4)
的确，在实务中也会出现个别购房者欲将自己所购期房抵押给他人的现象。试举一例：某甲（购房人）以七成按揭、十年付清贷款本息的方式从乙银行贷款购买一价值二十万元的住房。以这种购买方式，甲首期应付20万元*0.3=6万元，其余14万元为乙银行贷款。贷款合同订立后，甲与乙到房产登记部门办理了房屋抵押登记手续。几年后，甲还有5万元贷款未偿还，此时，甲因其弟结婚无钱而向朋友丙借款5万元为其弟置办婚事，丙提出甲必须提供担保，甲欲以此房抵押予丙。
2、不可行性分析
从以上可以看出，在实务中出现了为了融资购房者欲将就自己所购期房抵押给他人的需求；在理论界也有学者主张，对于按揭人将自己的按揭房产再次抵押持应予肯定。
但是笔者认为，期房按揭人对按揭房产重复抵押是不可行的。首先，从我国目前的立法情况来看。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（以下简称为《意见》）第115条规定：在抵押期间，非经债权人同意，抵押人就抵押物价值已设置抵押部分再作抵押的，其行为无效。中国人民银行《个人住房贷款管理办法》第16条规定：借款人以所购自用住房作为贷款抵押物的，必须将住房价值全额用于贷款抵押。第19条规定：抵押期间，未经贷款人同意，抵押人不得将抵押物再次抵押或出租、转让、变卖、馈赠。依照上述规定，期房按揭中购房人将所购房屋重复抵押是违反我国现行法规的。现在国内各商业银行出台的规定，也是不允许期房重复抵押的。
再从传统抵押权理论来看，抵押权具有不可分性。抵押权的不可分性，指于受担保债权未受全部清偿前，抵押权人得就抵押物的全部行使其权利。即抵押物的每一部分，系担保债权的全部而存在；债权的每一部分，系由抵押物的全部担保。从而，担保债权纵经分割、一部分清偿或因其他事由而一部分消灭时，抵押权仍为担保各部分债权或余存债权而存在。反之，抵押物纵经分割或一部分灭失，各部分或余存的抵押物，仍为担保全部债权而存在 。《法国民法典》第2114条也规定：抵押权为保证清偿债务而在不动产上设定的物权。抵押权在其性质上为不可分的，并就设定抵押权的数个不动产的全部，和每一不动产的每一部分上存在之。设定抵押权的不动产不问归何人所有，抵押权跟随该不动产而存在。
从以上分析可见，在我国期房按揭的实践中按揭人是不可能将按揭期房重复抵押的。这是因为，在按揭人（购房者）和按揭权人（银行）签订《房屋按揭贷款合同》和《按揭贷款房屋所有权证收押合同》时，按揭人须将房屋预售合同等证书交按揭银行，当期房建好按揭人拿到《房屋产权证》时必须做抵押权登记，登记后要在产权证上做背书，然后交按揭银行收押。按揭人在还本付息前不可能将期房重复抵押。
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