我国房地产期房按揭实务问题研究/赵玉宝(7)
但是，我们必须看到，现在，我国对于商品房预售合同转让的问题没有做出明确的规定，上述期房转让的诸条件有些只是停留在理论探讨的层面，立法没有作出系统的规定，这使当事人无章可循，司法审判人员无法可依，造成预售房屋转卖二级市场的混乱，不过可喜的是我国的部分地区已经有了相应的规定。广东省的地方法规规定，预售房在合同的买方购入楼花后可自由转让，惟转让双方须持原买卖合约到当地房产交易所办理手续，交易所按市况对转售的楼花估价，向双方合并征收楼价增值部分20%的房地产增值税。广东省的这种规定既保障了预售合同中第三人的利益，调动了第三人向房地产投资的积极性，又增加了国家的税收。但我国仅在部分地区出台相关的法规是不够的，我国必须及时对商品房合同转让的问题进行立法，以便在合同范围内建立一套行之有效的管理措施，完善房地产市场。
三、 按揭权人面临的风险及其防范
（一）、主要风险及其成因分析
美国总统罗斯福曾说：“房地产既不会无缘无故的突然消灭，也不会被偷去，如果管理得法，房地产是世界上最安全稳妥的投资。” 由于房地产投资是以不动产作为担保，投资回报丰厚，一直以来都受到投资者的厚爱。比如在香港许多富商都是依靠投资房地产完成自己资本的原始积累。在国外银行的贷款业务中，楼宇按揭成为其中的重要组成部分。但是，期房按揭却不同。各国期房按揭一般是个人住房融资，从各国按揭贷款情况看，按揭期限一般较长，大多是从15年到35年不等。 中国人民银行1999年9月21日将《个人住房贷款管理办法》中按揭贷款的期限由最长20年提高到30年。同时，期房按揭的标的物在设立按揭时尚不存在或者正在建设中，这样在整个按揭过程中各种人为或意外事件均会发生，对于按揭权人――银行所要承担的风险很大。
1、银行面临的主要风险
银行面临的主要风险主要来源于借款人、房产商和按揭房产本身。借款人（按揭人）是按揭贷款合同的当事人，银行面临的是其是否具备申请贷款主体资格的风险以及其个人信用风险；来源于开发商的风险主要有开发商恶意欺诈、延期交楼、没取得楼盘的合法使用权以及拖欠工程款等；来源于按揭房产的风险主要是房产毁损和贬值。
2、主要风险成因分析
关于来自借款人的风险。向银行申请住房按揭贷款是一项涉及交易金额较大、对行为人活动能力要求较高的一种民事法律行为。大多数情况下，向银行申请按揭贷款的主体与房产购买者是同一人，但也有例外，比如以子女名义购房时，按照我国相关法律规定借款人不能是未成年子女。
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