我国房地产期房按揭实务问题研究/赵玉宝(9)
来源于按揭房产的风险主要是房产的毁损和贬值。这是因为期房按揭期间一般时间较长，按揭房产可能会因为来自外部的原因（如不可抗力或人为因素）而致使抵押房屋损毁、灭失，价值也随之灭失或下降；按揭房产还可能因为市场的波动、城市区域规划、交通布局的调整而贬值。据有关资料显示，房价与居民年收入的倍数，东京为12．9倍，汉堡为7．2倍，纽约为2．9倍，洛杉矶为2．8倍，巴黎为3．4倍，而相比之下，中国城市商品房价格与居民年收入之比令人咋舌。以上海为例，环线内的房价和居民年收入之比是42，郊外则为21。 这样的高房价，再加上上述因素的影响，银行承担的按揭楼宇贬值风险很大。
（二）、对主要风险的防范
从以上分析可以看出，银行面临的风险很大，风险来源也是多方面的。能否有效防范、转移风险关系到期房按揭制度的良性发展，甚至关系到一国金融市场的稳定。因此，银行在期房按揭中的风险防范与控制成为一个重要的研究课题。
1、建立审查评估机制
首先对于购房人和房产商的资质和资信要严格审查。购房人是否具备相应的主体资格；房产商开发楼盘是否依法设立、组织形式、相关证书是对它们资质审查的重要内容。 同时，在发放贷款前，要调查了解购房人的资信情况、收入来源。要制定适用的个人资信评定标准和评定工作程序，对借款人（购房人）的个人素质、实际收入、财产状况、偿债记录等信用状况进行调查、分析和评估；对房产商的信誉度、信用等级、法定代表人素质、开发业绩要做好审查。另外，要防范价格高估，培养自己的房地产估价员，进行科学的估价。对期房的估价要尤为慎重，自己的估价要与现行市价进行比较，然后确定按揭贷款的比例，以降低抵押房屋所含的债务成分。
2、建立风险转移机制
对于来源于购房者和房产商的信用风险，可以将信用审查风险转移给中介机构。目前我国信用体系尚未建立，对他人资信状况较难把握，对他人所提交的资料缺乏有效的鉴别手段，而对于信用程度的认定往往需要专门法律技能，所以将之委托给具有专业经验、独立承担责任的律师事务所，可以有效防止购房人提供虚假证明以及假按揭的发生。
引入保险介入机制分散银行风险。利用保险转移银行风险是各国、各地区发展商品房预售按揭的经验。一般而言，根据期房买卖过程中存在的风险分析，至少有以下三类风险需要保障：一是按揭房产的财产保险，如上所述主要是期房建成后遭受意外事故和自然灾害毁损的风险；二是贷款者的定期信用人寿保险，主要是在还贷期间因疾病或意外伤害而丧失工作能力或死亡的情况下，保证银行能安全收回贷款，贷款人家属能继续居住；三是抵押贷款履约保证险，是指在被担保人因死亡、失业等约定原因无力还贷时，保险公司代其向银行清偿余债，同时行使追偿权。
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