合同解除权的行使条件及注意事项/张生贵(4)
（六）
被告有重大在先违约行为时
不得采取解约方式主张权利
法律对合同解除事由的规定既是对解除权的授与，也是对解除权的限制，被告认为合同中约定了三个月欠租视为放弃权利，这一约定至少应当建立在被告是完全守约一方才能满足这一条件。
被告违约在前，原告欠租抗辩：
1、二00七年四月九日的《协议书》第一条规定，乙方坚决支持甲方城中村改造工程，将共计10148平米土地交回甲方城中村改造使用，甲方城中村改造所建的房屋除甲方村民自用外，剩余房屋全部出租给乙方使用，不能出租给江南市场或由其他人经营变相的配套给江南市场使用与服务，否则，视为甲方违约，但被告改造完的房屋却出租给了江南市场，被告构成实质违约，给原告造成巨额损失，被告有违约事实，就不得首选解约方式。
2、被告出租的场地原先被政府规划为“绿地”，不能建市场，被告无法从中获益，被告要求原告通过革命老区政府商请广州市主管部门，将四十万平方米的绿地规划变更为市场用地，被告承诺用原告出面报建变更规划后的八万平方米市场用地补足到此前签订的四至面积里，当原告经过多方努力完成规划变更后，被告因原告的努力而额外享受三十万平米的获利，却没有向原告补足合同约定的四至面积，而是将原告使用四至面积中的九万平米高价转租给江南市场，被告存在重大违约事实，原告享有以租金延付的抗辩理由，被告不能采取解约方式，只能主张违约责任。
（七）
原告延期付租确有正当理由
原告未按期付租有正当理由，《合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。根据此条规定，承租人有正当理由没有支付租金的，出租人不得行使解除权。依照最高人民法院相关司法指导案例，如果解约一方本身存在违约的，则无权首选解除合同方式。本案被告方存在交付面积短缺、未履行承诺等严重违约事实，被告的解除权受到质疑和限制，承租人有正当理由的情况下，可以延期付租，甚至拒绝付租，且不需要承担法律责任。
司法实践中承租人具有正当理由拒付租金的主要情形是：因出租人没有履行合同约定的义务，如交付面积不符合约定；承租人自身情况暂时无力支付租金，如出现经济上暂时困难，可以延期。
1、原告付租发生暂时困难，被告明知这一情况。被告接受林某某关于债务加入的承诺，被告未向其接受替代偿债的承诺人先行主张还债，就不得直接向原告提出解约，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定，因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持，次承租人代为支付租金，可以折抵租金。
总共6页
[1] [2] [3] 4
[5] [6] 上一页 下一页