我国不动产统一登记中的两个关键问题/程啸
所谓不动产的统一登记就是要实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台这四方面的统一，并最终实现《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出的“形成归属清晰、权责明确、监管有效的自然资源资产产权制度”这一目标。当前，我国的不动产统一登记工作正在如火如荼的进行中。笔者认为，在我国不动产统一登记的过程中，以下两个问题非常关键。
一、厘清我国不动产上的权利类型，建立合理的不动产物权体系
在我国现行法上，不动产及其上的权利类型众多，极为复杂。首先，除了最为常见的土地和建筑物等地上定着物外，我国法上的不动产还包括矿藏、水流、海域、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等。其次，在这些不动产上，除了国家所有权和集体所有权，还存在各种用益物权，如土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、集体土地建设用地使用权、林权、取水权、探矿权、采矿权、养殖权、海域使用权等。这些不动产权利之间的关系错综复杂，混乱不清。具体表现在以下几方面。
1．有些不动产权利的内容是相互重叠的。例如，林权中的林地所有权实质上就是土地所有权，完全可以为土地所有权包含。而草原使用权、养殖权、林地使用权与土地承包经营权并没有本质的不同，都是以农用地为对象的承包经营权。将同一性质的权利简单地依据物理形态而区分为四类权利，纯粹是因为行政管理上的叠床架屋所致，毫无必要。如果不梳理整合这些权利，势必使得未来我国不动产登记中依然存在各种矛盾冲突之处，既难以实现统一登记的根本目标，也不利于人民法院处理相关不动产权属纠纷。
2．有些权利的性质相同、用途相同，内容却大相径庭，如国有建设用地使用权与集体建设用地使用权、宅基地使用权，性质上都是针对建设用地的使用权，但由于它们是从不同的土地所有权基础上产生的，就在权利内容上存在极大的差别，如宅基地使用权不得抵押、只能在本集体经济组织内部流转；而集体建设用地使用权只能用于乡村企业厂房或乡村公益设施。在市场经济下，既然要由市场来实现对资源配置的决定性作用，就要保证市场主体的地位平等，具有平等的法律地位。这种现状显然无法实现《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出的“建立城乡统一的建设用地市场”的目标。
3．存在权利的同名异质现象。例如，通过租赁方式取得建设用地使用权与建设用地的租赁。前者是通过租赁方式设立了建设用地使用权，属于用益物权，后者是指建设用地使用权与承租人订立租赁合同，使承租人取得对国有土地的占有、使用的权利，属于债权。
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