我国不动产统一登记中的两个关键问题/程啸(2)
4．对于有些不动产权利缺乏明确的法律规定。例如，对于国家所有且国家使用的农用地的承包经营权问题，缺乏规定。
二、对阻碍统一登记的法律条文进行立改废，确保不动产登记条例的出台
我国正在起草的《不动产登记条例》属于行政法规，效力低于全国人民代表大会及其常务委员会颁布的法律。《不动产登记条例》要顺利颁行，就必须先对物权法、土地管理法、农村土地承包法、城市房地产管理法等法律中妨碍不动产统一登记的条文进行立改废。具体来说，我国现行法律中有以下四类不利于统一登记的法律条文需要立改废。
1．分别规定各类不动产登记机构的法律条文。我国将来要实行统一登记的是土地、房屋、草原、林地、海域，规范这些不动产的法律有物权法、土地管理法、农村土地承包法、城市房地产管理法、草原法、森林法、海域使用管理法等。依据这些法律中的相关条文，不同的不动产上的权利由不同的登记机构负责登记，如土地管理法第11条、城市房地产管理法第61、62条等。这些条文如果不修改或废除，必然阻碍《不动产登记条例》的颁行。
2．分别规定各类不动产登记簿册和不动产权属证书的法律条文。我国历来实行不动产登记发证制度，不同的不动产、不动产的不动产权利有不同的登记簿册与权属证书。对此，相关法律均有明文规定。例如，依据物权法第127条第2款，虽同为农村土地承包经营权，却要依据土地是耕地、林地还是草地，分别由三个不同的部门制作不同的登记簿并颁发不同的权属证书（土地承包经营权证、林权证与草原使用权证）。这些规定显然是不妥当的，需要删除。
3．未正确区分不动产登记类型的法律条文。在不动产登记中，狭义的变更登记仅指不动产物权的主体不变而权利内容发生变化时所为的登记。转移登记则是在不动产物权的主体发生了改变时进行的登记。我国许多法律条文并不严格区分转移登记与变更登记，而统称为“变更登记”。如城市房地产管理法第61条、土地管理法第12条、物权法第145条。这种不区分变更登记与转移登记的规定，不利于确保登记信息的清晰，应予修改。
4．缺乏对一些不动产物权变动中登记效力的规定。首先，土地承包经营权的设立。物权法第127条第1款与农村土地承包法第22条都规定，土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。但这两部法律均未规定登记是土地承包经营权设立的生效要件，还是对抗要件。其次，就宅基地使用权的设立以及未登记宅基地使用权的转让、消灭而言，登记究竟是生效要件还是对抗要件，亦无法律加以规定。完善这些规定，不仅有利于不动产统一登记目标的实现，也有利于人民法院正确处理相应的不动产权属纠纷，最终有效的保护不动产权利人的权利，维护不动产交易的安全。
总共3页
[1] 2
[3] 上一页 下一页