建设工程价款优先受偿权相关问题的探讨/王明水(3)
笔者认为，我国建设工程价款优先受偿权不及于建筑物占用范围的建设用地使用权，理由如下:
建设工程价款优先受偿权不及于建设用地使用权，符合工程价款优先受偿权设立之理论基础——增值理论。建设工程价款优先受偿权起源于承揽人对承揽物的添附和劳动价值，主要目的在于保护因垫资、工人工资等而附加在建设工程的部分，而垫资、工人工资等对建设用地使用权部分并无增值，土地是工程建设之前就已经形成，土地使用权的价值与承包人的工程建设无关, 若支配于其非有贡献的建设用地土地使用权价值之上，不仅将损害其适用的基础，也会损害其他债权人的合理利益。对此，（法释〔2002〕16号〕批复第3条规定，建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。这隐含了建设工程价款优先受偿权的客体范围，从而为建设工程价款优先受偿权不及于建设用地使用权理论提供了规范依据。
建设工程价款优先受偿权支配客体范围不及于建设用地使用权，符合我国的物权法体系。在我国的法律体系，土地和建筑物为两个独立的客体，其价值也是可以进行区分的，即拍卖建筑物时可以区分开建筑物价值和建设用地使用权价值。根据《担保法》第55条和《物权法》200条规定，国有土地使用权上的抵押权不及于其上新形成的建筑物。因此，形成新建筑物在法律上与其占用范围内的国有土地使用权在价值上是独立分离的。
建设工程价款优先受偿权支配客体范围不及于建没用地使用权,利于维护交易安全。我国的建设工程价款优先受偿权无需登记即产生优先受偿的效力，若支配的效力范围及于建设用地使用权，将优先权及于建设用地使用权上设定的法定抵押权，那么将极大损害抵押权人的利益，危害土地抵押权人的交易安全，不动产抵押秩序将得不到维护，损害土地使用权抵押权人的利益。
当然，尽管建设工程价款优先受偿权可支配的客体范围不及于建设用地使用权，这并不表示在实现建设工程价款优先受偿权时，仅仅拍卖、折价其工程，而不拍卖、折价建设用地使用权部分，而是在具体以拍卖、折价等方式实现建筑物的交换价值时仍需贯彻“房地一体”的原则，只不过在建设工程价值变现时要区分其建筑物的价值和土地使用权的价值，在区分了二者价值的情况下，建设工程价款优先受偿权只能对于建筑物的价值部分行使优先受偿的效力。
三、实际施工人的建设工程价款应有条件的享有优先权。
实际施工人是最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第26条所规定的制度，在保护农民工权益方面发挥了重要的作用。但是，对于实际施工人是否享有建设工程价款优先权问题，绝大部分人持否定的态度。持这种意见的认为，建设工程价款优先受偿权的权利人仅为建设工程承包人，即应是与发包人形成合同关系的承包人。根据合同的相对性原理，向发包人主张建设工程价款优先受偿权的主体，应限于与发包人形成合同关系的一方当事人。实际施工人主要是基于转包和违法分包或没有资质借用有资质的企业而产生的，这种行为属于应该禁止的行为，由于分包人和实际施工人与发包人没有合同关系，因此，原则上，分包人和实际施工人是不能向发包人主张权利的，包括建设工程价款及其优先受偿权。有实际施工人是最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》中突破合同相对性而确认的地位，如果承认其对建设工程享有工程价款优先受偿权，则无异于全面让其成为合法的权利，从而同立法精神不符合。最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案 件适用法律问题的解释》第26条仅规定“发包人只在欠付工程价款范围内对实际施工人承担责任”，这里强调的是相对人的债权，恰恰符合债权的相对性。
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