论未成年人房屋所有权处分及其规制/王克先

论未成年人房屋所有权处分及其规制/王克先
　　　　　　　　论未成年人房屋所有权处分及其规制
——兼评《房屋登记办法》第十四条

王克先浙江新时代律师事务所

[内容提要]未成年人拥有房屋在现实生活中越来越普遍。未成年人大多属于无民事行为能力或限制民事行为能力人，为了保护未成年人的合法权益，法律设置了监护制度。监护人除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。如果不处理，被监护人房屋将会遭受损失，或者被监护人的成长发展将会受到影响，且处理结果使被监护人实际获益，该处理才能认为是为被监护人的利益。《房屋登记办法》第14条规定，因处分未成年人房屋申请登记的，应当提供为未成年人利益的书面保证。但这里的保证法律性质仅是承诺。未成年人房屋处分登记应予完善，不仅由监护人对为未成年人利益作出承诺，同时由第三人作保证；并对为未成年人利益事由进行实质性审查。
[关键词]未成年人房屋所有权处分规制
一、问题的由来
近年来，随着经济发展，人们的生活水平不断提高，家庭财产日益增多。有的人出于种种原因，如：对子女关爱，夫妻感情不稳定担心离婚，准备再婚，为逃避债务，规避未来开征遗产税等等，出钱购买房屋，所有权登记在未成年子女名下，或将自己房屋变更到未成年子女名下。此外，未成年人也可以通过继承、受赠等方式取得房屋所有权。因此，未成年人拥有房屋在现实生活中越来越普遍。相应的，父母需要处分未成年子女房屋也与日俱增。未成年人房屋的处分及其规制也就成为人们不得不面对的问题。
未成年人是指未达一定年龄因而其行为能力和责任能力受到法律限制的自然人。
《未成年人保护法》第2条规定，本法所称未成年人是指未满十八周岁的公民。《民法通则》第11条规定，十八周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人。十六周岁以上不满十八周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。第12条规定，十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。
父母可以未成年子女名义购房，可以将房屋所有权直接登记到未成年子女名下，也可以将未成年子女列为房屋的共有人。但是，处分未成年人房屋时，却有一定的限制条件。《民法通则》第18条规定，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。父母将房屋所有权登记在未成年子女名下容易，但当处分该房屋时，就会遇到法律障碍。

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