论未成年人房屋所有权处分及其规制/王克先(4)
还有人认为，《合同法》第47条规定，限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，因此，未成年人处理自己的房屋，只要该未成年人为年满10周岁以上的限制民事行为能力人，如果其监护人追认的，该处理应当有效，无需具备为未成年人的利益这一条件。
笔者认为，《合同法》第47条规定不能机械套用于处理未成年人房屋的合同，监护人除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产属于法律强制性条款，未成年人处分自己房屋的行为本属无效，监护人追认该处分，实际上属于处理被监护人的财产，应受监护人除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产规定的约束。
总体上看，认定处理未成年人的房屋属于为被监护人利益应符合下列条件：
一是如果不处理，被监护人的房屋将会遭受损失，或者被监护人的成长发展将会受到影响。
二是处理结果客观上使被监护人获益，而不只是主观上认为被监护人能获益。
五、《房屋登记办法》未成年人房屋处分登记规定及其缺陷
《民法通则》第9条规定，公民从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。第10条规定，公民的民事权利能力一律平等。体现了无论是成年人还是未成年人，都享有民事权利能力，具体到房屋登记申请，成年人未成年人，都平等享有申请房屋所有权登记和处分房屋的资格。房屋登记机构许可将房屋所有权登记在未成年人名下，而在办理未成年人房屋出卖或抵押登记时，持十分审慎的态度。
《房屋登记办法》第14条规定，未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请未成年人房屋登记的，应当提交证明监护人身份的材料；因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供为未成年人利益的书面保证。《浙江省国有土地范围内房屋登记实施细则》第8条则进一步规定，监护人提供的为被监护人利益的书面保证应当经过公证。
申请房屋登记需要申请人具有完全民事行为能力。而未成年人作为限制民事行为能力人或无民事行为能力人，无法自己独立完成申请行为，其房屋登记行为必须由监护人代理。《房屋登记办法》规定未成年人的房屋应当由其监护人代为申请登记，此时监护人是以未成年人法定代理人的身份活动。未成年人买房，签订房屋买卖合同和申请房屋产权登记时由未成年人的监护人代理，这种代理属于法定代理，不需要委托。如果未成年人的房屋出卖、赠与或者抵押时，与一般的房屋登记有所不同，法定代理人无权随意处分被监护人的房屋，而必须要以为被监护人的利益为前提。
笔者认为，《房屋登记办法》有关未成年人房屋处分登记规定的缺陷是明显的：
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