论未成年人房屋所有权处分及其规制/王克先(5)
1、《房屋登记办法》第14条“保证”二字用语不规范
《担保法》第六条规定，本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。即保证人必须是债务人以外的第三人，当债务人不履行债务时，由第三人按照约定履行债务或者承担责任。从法律意义上看该条所称的书面保证仅是一种承诺，并非担保法意义上的保证，由自己保证自己是没有法律意义的，起不了保障未成年人利益的作用。
2、为未成年人利益的承诺流于形式
处分未成年人房屋是否为未成年人利益的审查，《房屋登记办法》的规定及各地房屋登记机构的实际做法都停留在形式上，并不作实质审查。房屋登记机构只是要求未成年人的监护人作出书面保证，而这种保证是否能够被遵守，则无人监督，也没有相应的机构对违反承诺的监护人进行处理。这个书面保证即使经过公证，仍是流于形式。公证处对为未成年人利益的书面保证出具公证书，不可能进行深入调查，也只是审查相关资料。
因此，这些规定对于保护未成年人利益的意义不大。但是，这些规定对防止监护人私自处分未成年人房屋具有一定的控制作用。
六、未成年人房屋处分登记的完善
房屋登记机构的登记模式是形式审查。在办理监护人处分未成年人房屋而申请的登记时，只要求监护人提供其处分房屋行为是为未成年人利益的书面保证即可，监护人实际上是否为未成年人利益，登记机构不作实质审查。这种形式审查模式仅仅依据一份“为未成年人利益的书面保证”就可以进行处分未成年人财产有失谨慎，应予完善：
1、监护人对“为未成年人利益”作出书面承诺，并由第三人作出保证
监护人因处分未成年人房屋申请登记的，应当提供为未成年人利益的书面承诺，并同时提交第三人为此作出的保证书。
2、对提交的财产凭证、合同、证明等进行真实性、合法性审查。
监护人申请处理未成年人房屋还应当提交其他证明材料，以证明其确为子女利益而为处分行为
如监护人出售未成年人房屋是为改善未成年子女的住房条件，应提交未成年人为买方或买方之一的新购房合同，新房屋价值大于原房屋或新房屋条件优越于原房屋条件的证明。
如未成年子女出现重大疾病，父母确无能力承担等需要出售其房屋的情况，应提交未成年人的病历和医院出具的确需大笔医疗费用，相关部门出具的父母确无能力的证明等。
3、认真听取未成年人本人意思表示
《未成年人保护法》第14条规定，父母或者其他监护人应当根据未成年人的年龄和智力发展状况，在作出与未成年人权益有关的决定时告知其本人，并听取他们的意见。处理未成年人房屋应该把听取十周岁以上的未成年人本人意思表示作为必经程序。
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