论无证房屋的租赁合同效力/郑闻胤(2)
（二）关于承租押金是否返还问题，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；”依照上述法律规定，该案件房屋租赁押金2万元应当返还给承租人。
（三）关于合同违约金能否要求承租人承担，无效合同自始没有法律约束力，合同中违约条款没有效力了，故承租人不再承担违约责任。
四、承租人能否要求出租人赔偿损失问题。
承租人将房屋从事开店经营活动，肯定要进行装修投入。因房屋装修的赔偿事宜，应当按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条处理，该条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。 ”。在这类案件中，承租人要另行起诉出租方主张权利，也可以在反诉出租方。对于装饰物的价值举证责任在承租人，承租方可以申请向司法评估机构申请对房屋装修的剩余价值的进行评估。
五、因合同无效导致赔偿责任分担问题。
房屋租赁合同无效后，责任如何分担问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”在这类案件中，双方均存在的过错，具体分两种情况。（一）出租方的承租的时候没有说明我房屋是没有产权的，出租后承租方发现该房屋不符合承租条件后起诉法院合同无效。出租方将无审批的房屋进行出租，存在主观上的过错，是导致该合同无效主要原因。承租方未经审核该房屋产权情况，也存在一定过错。这种赔偿责任分担应当以出租方承担80，承租方承担20%为宜。
（二）承租方明知该房屋没有审批，仍承租该房屋的责任如何分担。笔者认为处理这类案件，双方均存在明显过错，应当按对等责任原则平均分担赔偿责任，即各自承担50%的责任。在本文案例中，承租方已经就该房屋办理了工商登记，在明知房屋没有审批情况下，仍进行经营活动，故本案件的责任以各自承担50%的损失为宜。
六、没有房产证，房屋租赁合同仍有效情况。
如果诉争房屋虽然没有取得房屋产权证，但有建设工程规划许可证或者通过主管部门批准建设的房屋，这类房屋订立的租赁合同应当有法律效力。这里房屋订立的合同出租人有房屋的出租人可以进行补救措施，出租人可以向相关机构申请补办建房审批手续，在法庭辩论前，在取得审批手续后，法庭会认定该合同有效。
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