浅析无房产证房屋的买卖公证/张西磊

浅析无房产证房屋的买卖公证/张西磊
浅析无房产证房屋的买卖公证

摘要：房屋所有权人与第三人进行房屋买卖并直接到房地产管理部门办理产权变更是二手房交易的常态。但尚未领取房产证的准房产所有权人与第三人进行房屋买卖而要求办理房屋买卖公证的，不能一概而论地拒绝办理。本文分情况试对未领取房产证的房屋办理买卖公证的可操作性进行分析，以期合理的扩大公证适用范围并最大限度地保护未领取房产证的房屋买卖双方当事人的利益。
关键词：房屋所有权证、买卖合同、网签、公证
在现实生活中，当事人因种种原因需要将尚未取得房屋所有权证的房屋进行买卖，买卖双方虽然十分容易对交易标的及价款达成一致。但基于交易安全性方面的考虑，都想通过公证来保护双方的合法权益，然而公证处往往为了谨慎行事而直接根据《城市房地产管理法》第三十八条第六款之规定“未依法登记取得权属证书的房产不得转让” 直接予以拒绝办理公证。诚然，这种做法不仅使公证事业减少了一类收入来源，也有碍于公证法“预防纠纷、减少诉讼”之使命。
本文根据公证当事人对未领取房产证的房屋办理买卖公证的实际情况进行分析，并对能够办理公证的情况从理论及实际操作进行分析，以期对公证业务的实践操作有借鉴意义，并最大限度地保护未领取房产证的房屋买卖双方当事人的合法利益。
一、公证的概念及其效力
1、公证的概念
根据公证法的规定，公证是指公证机构根据自然人、法人或者其他组织的申请，依照法定程序对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的活动。
2、公证的三大效力
公证法第五章第三十六条、第三十七条、第三十八条明确规定了公证的三大效力：证据效力、强制执行效力及某些法律事项的生效要件等三大效力。
（1）证据效力
经公证的民事法律行为、有法律意义的事实和文书，应当作为认定事实的根据，但有相反证据足以推翻该项公证的除外。公证因为是公证处行使国家证明责任的机构，所以经过公证的民事法律行为、有法律意义的事实和文书比一般的证据具有更强的可信度和说服力。
（2）强制执行效力
对经公证的以给付为内容并载明债务人愿意接受强制执行承诺的债权文书，债务人不履行或者履行不适当的，债权人可以依法向有管辖权的人民法院申请执行。
（3）某些法律事项的生效要件
法律、行政法规规定未经公证的事项不具有法律效力的，依照其规定。对于房屋赠与、继承等事项，只有经过公证后，才能到房屋管理部门将被继承人遗留的财产变更到继承人的名下。

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