浅析无房产证房屋的买卖公证/张西磊(2)
二、有贷款的房产无法办理买卖公证的理论及现实依据
1、贷款房无法办理买卖公证的理论依据
所谓贷款房是指购房者先行付清首期购房款，并通过与银行签订贷款抵押合同将房屋抵押贷款银行，由银行一次性向开发商付清余款，而由购房人定期向贷款银行还款的形式。购房者接受贷款的同时也须将房屋抵押给银行，即银行成为抵押权人。购房者将房屋抵押给银行后，该房屋所有权人因房屋受限（即存在瑕疵）而无法直接行使房屋所有权人所具有的处分权。此时，即使购房者取得房屋所有权证也无法成为该房产的完全所有权人。因为一旦其取得房屋所有权证，则应立即配合贷款银行将房屋抵押到银行名下，否则将因违约而向银行承担相应的违约责任没。
另外，《担保法》第四十九条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”，所以针对这种情况从理论上是无法办理公证的。
2、贷款房无法办理买卖公证的现实依据
在现实中，房主因贷款而与银行签订抵押合同时，银行为了保险起见往往会选择对该借款及抵押进行公证。此时因为没有房屋所有权证，所以房屋真正的所有权人还不属于购房者。房屋所有权证办理完毕之后，银行会直接从开发商处领取房屋所有权证，并直接去房屋管理部门办理房屋他项权利证，此时银行成为房屋的抵押权人。银行也因成为抵押权人而享有优先受偿权。而该房产因为存在抵押而无法进行正常的交易及流转。在实际操作中，公证处审查此类公证事项时，均可以直接通过核实材料（该房屋是否存在抵押、查封、扣押等情况）而直接予以拒绝办理公证。
三、有网签的房屋可以办理公证的理论及现实依据
1、网签合同的概念
网签合同是指房地产开发企业在申请办理商品房预售许可证，或为现售商品房申请新建商品房所有权设定登记前，向市国土房管局办理项目入网手续，并报送相关信息和证明材料。购房者和房地产开发商签订合同后，要到房地产相关部门进行备案，并公布在网上。房地产相关部门备案后会给个网签号，第三人可以通过这个网签号在网上进行查询。
2、可更名网签合同办理公证的程序
购房者有网签合同并且该网签合同可以更名的，买卖双方当事人直接到公证处申请办理买卖合同公证的，公证处可以直接对当事人提供的材料进行审查，对于符合办理买卖合同公证的，公证处可以予以办理。在该买卖合同中应明确约定原购房者应协助第三人办理退房、更名的相关手续。
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