浅析无房产证房屋的买卖公证/张西磊(3)
当然，出于交易安全性方面的考虑，当事人在办理合同公证时可以在合同中约定提存条款，即第三人先将购房价款提存至公证处。由原购房者先到房地产开发商处提交退房申请及相关材料，房地产开发商通过审核材料，对于符合相关规定的申请予以受理。房地产开发商根据当事人提交的申请，在房管局备案的网上办理退房申请。购房者再携带规定的材料到房地产管理部门办理退房合同的相关手续并签字。该退房手续办理完毕后，第三人即可再与房地产开发商签订商品房买卖合同，并由房地产开发商完成房地产管理部门备案的相关手续。退房、更名手续办理完毕后，公证处即可根据原购房者与第三人在公证合同中的约定，将购房款划拨至原购房者名下。
3、不可更名网签合同办理公证的理论及现实依据
（1）理论基础
1. 《物权法》将不动产物权变动的原因与结果进行了区分
《物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
根据我国物权法及相关法律的规定，房地产采取登记备案制度，购房者在未领取房屋所有权证时，不是该房屋的真正所有权人。但根据民法通则和合同法的规定，当事人在与第三人签订合同时，只要其与第三人具有相应的民事行为能力及民事权利能力，双方意思表示真实，合同的内容、形式合法，而且该合同不违反国家法律、法规的强制性规定，那么该合同就合法、有效。当事人签署的该合同就理应受到法律的保护。
当然，该合同的成立与有效并非说当事人就能立即取得该合同标的物的所有权。如果该标的物的归属问题存在瑕疵，那么，就应该等到该瑕疵消灭或者当事人取得该标的物的同类可替代物时，第三人才能取得所有权。而且，根据物权法的规定，合同的效力和物权的效力不完全具有统一性和同时性。
2.合同法司法解释（一）的规定解析
合同法司法解释（一）第九条规定，依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。
鉴于合同法司法解释（一）第九条及《城市房地产管理法》第三十八条的规定，房屋的流转应该办理登记手续，但该登记手续并非是合同的生效要件。所以，针对当事人申请办理此类房屋买卖合同公证的，公证处予以受理并进行公证是完全合法的。
总共5页
[1] [2] 3
[4] [5] 上一页 下一页