浅析无房产证房屋的买卖公证/张西磊(4)
3. 《城市房地产管理法》第三十八条和三十九条的理解分歧
虽然，我国《城市房地产管理法》第三十八条第六款规定“未依法登记取得权属证书的房产不得转让”，否则，办理此类此类房产买卖公证后，一旦发生一房二卖，公证处将会赔偿买受人因无法过户造成的损失。但该规定也仅仅是说未取得权属证书的房产不能转让，而非说未取得权属证书的房产准所有人不能与第三人签订房屋买卖合同并不得办理买卖合同公证。另外，从法的效力上讲，《中华人民共和国合同法》是全国人民代表大会通过的法律，而《城市房地产管理法》是全国人大常委会通过的，合同法的位阶高于城市房地产管理法。
当然，该合同的合法、有效并不等于第三人就能直接享有物权。我国物权法规定，房屋权属以登记为准。即只有经过房地产管理部门登记在房屋所有权证上的人才是真正的房屋所有权人。购房者与第三人签订合同后，第三人享有的是债权。即第三人只能请求原购房者积极履行合同的义务。即使通过公证后的第三人享有的也是债权意义上的请求权，但这并非是否定公证在此类事项上的存在。
（2）现实可操作性
购房者与房地产开发商签订合同并在房地产管理部门备案后，该合同已经成立，房地产开发商即负有在能够办理房屋所有权证时及时通知购房者，并负有协助其办理产权证书的义务。当产权证办理到原购房者名下后，原购房者即成为房屋的真正所有权人，此时其与第三人签订的合同（并已经过公证）不仅已经成立、有效，而且原购房者也有了履行的必要和履行的可能性。此时原购房者应严格要在合同的要求去作为。
原购房者取得房屋所有权证后，经过公证的房屋买卖合同虽然不能阻止其一房二卖、甚至一房三买，但第三人可以依据该合同要求其履行合同义务，否则即可追究原购房者的违约责任。即第三人可以起诉到法院，以违约起诉原购房者。此时，经公证过的房屋买卖合同就发挥了公证的第二大效力---证据效力。公证过的卖屋买卖合同就是当事人在起诉后最强有力的证据，原购房者如果无法提出足以推翻该项公证的前提下，受理该案的法院就应当将公证过的房屋买卖合同作为认定事实的根据判决原购房者履行合同义务，即要求原购房者履行交付房屋并将房屋过户到第三人名下。
（3）办理不可更名网签合同公证的注意事项
1.合同中的必要条款
无房产证房房屋买卖合同公证与有房产证的房屋买卖是有所不同的。那么不同的地方就在于：一是关于房产过户条款的约定。因为此类房产的过户，要待出卖人将初始房权证办理完毕后，才可配合买受人办理过户手续，所以房屋买卖合同中一定要对初始房权证及再次过户的办理程序及办理时间有明确的规定，以免当事人日后在合同履行过程中发生歧义。二是关于房屋面积的条款。因为网签合同所确定的房屋面积，并不一定最终成为产权登记面积。根据网签合同的规定是允许有3%的误差的，那么因误差所产生的房款多退少补的权利义务就需要在买卖双方的房屋买卖合同中进行约定。
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