案析抵押权设立后房屋转让合同的效力/王冠华(4)
也可以根据法办[2011]442号《全国民事审判工作会议纪要》第二条“关于房地产纠纷案件”关于“受让人因抵押登记未涂消无法办理物权转移登记而请求解除合同的，可予以支持；受让人要求转让人承担相应民事责任的，应考虑当事人的过错程度等因素进行处理”之规定，引导原告李某依据《合同法》第94条第(四)项，从“当事人一方迟延履行债务导致合同目的不能实现”的角度主张解除合同和违约赔偿。
鉴于合同撤销之诉与合同解除之诉是两个不同诉，故在实际变更时，由原告李某在法院释明的基础上自由选择。
(2)如果原告李某事先已知案涉房屋存在抵押的，则应引导原告李某依据《合同法》第94条第(四)项，从“当事人一方迟延履行债务导致合同目的不能实现”的角度主张解除合同和违约赔偿。
第三，如经反复释明和告知，原告李某既不愿意或者无法行使涤除权，也不愿意变更诉讼请求的，法院则可以依据《物权法》第191条第2款，直接驳回原告李某的诉讼请求。
【作者简介】
专职律师，法学博士，国际注册高级法律顾问师，目前作为“1+1”中国法律援助志愿者行动律师服务于新疆布尔津县。
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