以一则案例浅析城镇居民购买农村房屋合同效力问题/王冠华

以一则案例浅析城镇居民购买农村房屋合同效力问题/王冠华
以一则案例浅析城镇居民购买农村房屋合同效力问题

王冠华

一、基本案情

单某系新疆某县城镇居民，5年前，从某乡某村村民李某处购得一幢位于该村的老宅基地房屋(带院)。房款付清、房屋交付并经装修后，单某就从山东老家将其父母接来并入住该房屋，一直至今。2014年6月，单某突然接到李某通过邮局寄来的一封EMS快递件，这份快递件打破了单某及其父母平静安宁的生活。原来李某欲起诉单某，要求确认双方当初签订的房屋买卖协议无效，并要求单某将该房屋院落还给李某。单某对此不能接受，无法容忍李某的反悔与忘义，故来到法律援助中心咨询。

二、主要问题

5年前单某与李某签订的宅基地房屋买卖协议是否有效？

三、评析

关于这个问题，学界和实务界争议颇大，各地法院在处理上也不尽相同。现予以具体分析：

1.学界主流观点

依据我国现行法律法规规定，关于这一问题，学界主流观点认为城镇居民不能购买农村宅基地房屋，其主要理由如下：《中华人民共和国土地管理法》(以下简称《土地管理法》)第八条第二款规定，“宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”；第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”1999年5月6日实施的《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发[1999]39号)第二条也进一步指出：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”2004年10月21日《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28号)再次强调，“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”2007年12月30日，国务院办公厅发布了《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策通知》(国办发[2007]71号)，指出农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。由于房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律法规所禁止的，因此，城镇居民购买农村房屋的买卖合同因违反法律法规的强制性规定，应认定为无效。

2.最高人民法院的观点

关于这一问题，最高人民法院目前态度也不明确，在其内部，也存在两种截然不同的观点：(1)有限肯定说。《最高人民法院专家法官阐释民商裁决疑难问题(续)》(吴庆宝主编，人民法院出版社2008年版)一书阐述了这样一个观点：不支持城镇居民到农村购买土地使用权、房屋产权等。但是，经农村集体经济组织同意、批准，经卖房人同意签订买卖合同的，只要实际居住占有、付清价款的，应当认定为合同有效。但未经集体组织同意，至产生纠纷时并未办理实际交接的，其效力另当别论。不过从长远眼光看问题，如果购买农村土地使用权，购买农民居住用房，有利于扩大集体经济组织和村民个人增收、创收的，人民法院应当认定合同有效，并加以支持。(2)否定说。2008年12月3日《最高人民法院印发<关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干意见>的通知》(法发[2008]36号)指出，依法保障农户宅基地用益物权，促进宅基地制度的严格管理与完善。宅基地使用权承载着广大农民居者有其屋的社会功能，是农村土地管理制度的重要内容。对违反法律、行政法规以及相关国家政策的宅基地转让行为，以及其他变相导致农民丧失宅基地使用权的行为，应依法确认无效。

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