以一则案例浅析城镇居民购买农村房屋合同效力问题/王冠华(3)
(3)肯定论
《大连晚报》2009年9月15日B2版《城里人当年买农村房该返还吗？》对该等买卖合同持肯定态度。本案中，大连市中级人民法院认为，涉案房屋买卖合同时间是2002年，契约签订当时只有《中华人民共和国土地管理法》第六十二条有关规定，而该规定只是对农村村民宅基地的拥有数量、面积及取得方式等作出了规定，而对城镇居民可否购买农村住房则未涉及。即是说，协议签订时，国家尚未对城镇居民购买农村住房作出禁止性规定，双方当事人买卖房屋的行为并不违法。虽然国务院办公厅于2007年下发《关于严格执行农村集体建设用地法律和政策的通知》，其中有城镇居民不得到农村购买宅基地的规定，但该通知非国家颁布的法律或行政法规，且下发时间在涉案协议签订5年以后，故协议签订时并不违法。此外需要注意的是，协议签订当时，涉案土地性质为集体所有，时至今日，该土地已经被国家征收，由此，涉案协议的签订触犯国家有关农村宅基地政策的事实已经不存在，原告王某是为了获取因动迁可获得的利益而否认协议的合法性和有效性，此举有违诚实信用原则，故不能予以支持。
4.笔者意见
十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》第十一条规定，“建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价……建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。”第二十一条进一步规定，“赋予农民更多财产权利……保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。建立农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行。”根据《决定》精神，应该说，农村房屋及其宅基地向城镇居民转让，只要是双方真实意思表示，且支付合理对价，是可以允许的。可以预见，上述相关法律法规和政策对该等转让合同的限制将逐渐取消。
新的法律、法规和司法解释出台前，在现行法律法规和政策的框架下，实务中，对于该等买卖合同的处理，采用北京法院的“折中论”是相对合理的，既不违背现有的国家政策规定，又可以综合权衡买卖双方的利益，以彰显诚实信用这一民法上的“帝王”原则。据此，在审判实践中，作出农村宅基地房屋买卖合同无效后，如何认定当事人信赖利益的范围就成为问题的关键。目前国内各学说关于信赖利益的范围，都认为应包括两个部分，即所受损失和所失利益。其中，所受损失包括以下几个部分：第一，准备缔约的费用，诸如考察费、差旅费、住宿费、餐饮费等；第二，缔约费用，包括交通费、通讯费等；第三，已付款项的法定利息；第四，提供担保所受损失；第五，添附价值的损失等。所谓所失利益，又称消极的损害，从与损害发生的原因事实的角度讲，系指如果没有原因事实即能取得的利益。以本案为例，房价涨了，李某基于巨大的利益否定原合同效力并要求单某返还房屋，此时单某是否可以请求李某赔偿房屋差价呢？笔者以为，这种情形中的房屋差价就是单某所失利益，单某完全可以主张李某赔偿房屋差价，以弥补其受到的损失。
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