以一则案例浅析城镇居民购买农村房屋合同效力问题/王冠华(4)
最后，还需要特别指出的是，在现行法律法规和政策的框架下，有下列情形之一的，城镇居民购买农村房屋的合同，应认定为有效：
(1)出卖人将宅基地上所建房屋卖与城镇居民前或同时，该房屋所占宅基地因征收已转化为国有土地，原为农民身份的出卖人已经转为城镇居民，则宅基地的性质已经发生转变的。
(2)城镇居民购买农村的私有房屋后，如果所买卖的房屋已经有批准权的机关批准和当地集体经济组织同意，办理了房屋所有权和宅基地使用权产权变动手续，并取得合法权属证书的，可以认定买卖合同有效。
(3)城镇居民购买房屋后，已将户口迁入房屋所在地，申请加入当地集体经济组织，转为农民身份的，可以认定买卖合同有效。
(4)买受人、协议签字人虽然为城镇居民身份，但其配偶或父母、子女为购买房屋所在地集体组织成员，且在购买房屋时系家庭成员共同出资，亦为共同居住的，村集体组织同意其买卖合同内容的，可以认定为家庭共同购房，买卖合同有效。
(5)在1999年1月1日《土地管理法》修订之前，农村村民将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台胞的，应当认定买卖合同有效。
(6)对同一房屋经过多次买卖、转让的效力，可以依据最后一手买受人的身份和交易情况，结合上述原则进行判断认定。
(7)城镇居民购买的小产权房，已经县级以上人民政府对小产权房所在小区办理了相关征用和出让、规划、施工验收，补交土地出让金、交易税费等，依法完善了商品房出售合法化手续的，可以认定买卖合同有效，由合同当事人合理承担有关土地出让金、交易税费等费用。
【作者简介】
专职律师，法学博士，国际注册高级法律顾问师，目前作为“1+1”中国法律援助志愿者行动律师服务于新疆布尔津县。
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