关于对不动产登记暂行条例内容的理解/葛亚平
2014年12月22日，国务院以国令第656号正式公布了《不动产登记暂行条例》，自2015年3月1日起施行。条例共6章35条，对不动产及其登记的范围、登记机构、不动产登记簿、登记程序、登记信息共享与保护以及新条例施行后原有登记证书、不动产权属证书的法律效力分别进行了规定。
一、 条例出台的法律依据、意义
依照物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。其中，依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
鉴于不动产登记的重要法律作用，对于不动产登记，法律规定国家对不动产实行统一登记制度，统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律行政法规规定，在法律行政法规规定前，地方性法规可以依照物权法有关规定作出规定。
经过7年多的反复论证，最终国务院通过出台统一的不动产登记制度，整合了不动产登记职责。条例的出台，是国务院机构改革和职能转变的需要，对于政府机构简政放权、减少多头管理，维护不动产交易安全，提高不动产交易效率，保障不动产权利人合法权益、规范登记行为、方便群众申请登记具有重要作用。
二、 不动产登记簿和不动产权属证书对不动产的作用
1、目前我国对于不动产无文义性的定义，相关法律均采取列举式对不动产进行界定。例如担保法规定，不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物；民法通则意见规定，土地、附着于土地的建筑物及其定着物、建筑物的固定附属设备为不动产。本次条例第二条规定不动产是指土地、海域以及房屋、林木等定着物，可以看出仍然是采取列举式的定义。
但不同与以往的是，本次将海域在不动产中明确提及，相应的海域使用权的法律意义则更为重要。在最高人民法院公布的指导性案例中，明确否定了单纯以相对人与政府签订海域使用权合同作为判断相对人实施项目行为合法与否的判断，而是定性为海域属于国家所有，任何单位和个人在未依法取得海洋行政主管机关颁发的海域使用权证书的情况下，不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让海域，否则要受到相应的处罚。
2、 依照法律规定，不动产登记簿由登记机构管理，是物权归属和内容的根据，而不动产权属证书则是权利人享有该不动产物权的证明。因此，不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准，不动产登记机构应当按照国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。本次条例根据二者的关系，在第二十一条规定，登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记，完成登记后不动产登记机构应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。不动产登记簿由不动产登记机构永久保存、专人保管，其登记记载事项应当包括不动产的自然状况、权属状况，以及涉及不动产权利限制、提示及其他相关事项
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