关于对不动产登记暂行条例内容的理解/葛亚平(2)
物权法针对行政登记机构以不动产价值的一定比例作为收费标准的做法，确定不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。本次条例针对不同登记部门采用不同登记标准的客观事实，为解决分散登记模式，在第八条规定不动产以不动产单元为基本单位进行登记，不动产单元具有唯一编码。
三、不动产登记的主体及其职责
1、登记机构
物权法规定不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。条例依照物权法的原则规定不动产实行统一登记制度，由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理，直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。跨行政区域的不动产登记，规定了分别办理、协商办理和指定办理。
条例中还明确由国土资源部负责指导、监督全国不动产登记工作，县级以上地方人民政府确定一个部门负责本行政区域内的不动产登记。为保证登记的质量，强调不动产登记机构应当加强对不动产登记工作人员的管理和专业技术培训，确保不动产登记工作人员具备与不动产登记工作相适应的专业知识和业务能力。
2、申请不动产登记的权利人
由于不动产登记机构的统一势必影响到原有的分散登记的效力，为避免出现权利真空，条例明确不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而改变，在条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效。
申请不动产登记的当事人明确可以由当事人单方申请的情形包括首次申请登记的不动产，继承、接受遗赠取得的不动产，法院、仲裁委生效法律文书或者政府生效决定等对不动产权利产生的影响，变更登记，注销登记，异议登记，更正登记以及法律法规有明确规定的。除此以外的如买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。
条例的共同申请的规定，对现行买卖、担保合同的约定具有一定的法律影响。通常在房地产交易高峰期，购买人处于弱势地位，而担保合同中，担保权人在主合同中处于被动地位，因此在买卖或担保合同中卖方或担保权人均在合同中主张，办理登记事项由购买人或担保人办理。而且在最高人民法院的相应案例中曾有将申请登记确定为购买人或担保人的义务的判定，由此导致当购买人或担保人未办理登记时，不仅容易被追究违约责任，而且被认定为属于合同法第四十二条第（三）项规定的“其他违背诚实信用原则的行为”，依法应当承担缔约过失责任。人民法院可以根据案件的具体情况和相对人的请求，判决相对人自己办理有关手续；对方当事人对由此产生的费用和给相对人造成的实际损失，应当承担损害赔偿责任。由于本次条例的共同申请规定，申请的义务属于当事人双方共同的行为，因此对购买人、担保物权人提出了新的要求，在合同签订后应当及时催促义务人共同申请登记，同时对相应的合同条款进行相应设定，即经催促共同申请登记后如果共同义务人不履行，违约责任或缔约过失条款如何表述。
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