住宅小区车位权属问题浅析/杜仔玲
随着社会的发展，私家车已由“奢侈品”变为“代步工具”走入寻常百姓家。随着私家车的日趋增多，由小区停车位衍生出的矛盾日益突出，尤其是小区车位权属及收益归属问题，成了小区车位所有纠纷的症结所在。
目前住宅小区车位大致可分为四类：小区地面停车位、人防地下停车位、非人防地下停车位、小区内独立建设的停车位（库）。要分析小区各类停车位的权属问题，应结合各类停车位的不同情况、特点进行分类分析。
一、小区地面停车位
地面停车位是指直接设置在小区地表，以划线分割方式表明界限的停车设施，可分为规划地面停车位和占用业主共有道路或其他共有场地的停车位。
1、规划的地面停车位。
该类车位是指经规划部门批准，小区开发商在小区红线范围内设置的停车位，该类停车位在施工图、竣工图上均有体现。《物权法》第74条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”，就青岛目前各住宅小区的情况看，开发商一般在商品房买卖合同中约定此类车位的所有权归开发商所有，待小区交付后，将该部分车位转让或者出租给小区业主。当然也有部分开发商处于房屋促销的考虑，将地面车位附赠给小区的业主。
2、 占用业主共有的道路或者其他场所用于停放汽车的车位。
《物权法》第73条规定，“建筑区划内的道路属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”，74条第3款明确规定“占用业主共有的道路或者其他场所用于停放汽车的车位，属于业主共有”。另《山东省物业管理条例》第五十条规定，物业管理区域内规划用于停放汽车的车库应当优先投入使用；车库尚未充分利用的，不得在物业管理区域内占用业主共有的道路或者其他场地设置规划以外的车位。
对于该类地面车位的归属，因法律规定明确规定属于全体业主所有，所以其权属争议不大，在实践中的容易引起业主不满的主要原因是物业公司常常对这些车位收取车位使用费。物业公司收取车位使用费的作法是由法律依据的，《山东省物业管理条例》第五十一条明确规定，“占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放车辆的，应当交纳车位场地使用费，收费标准由业主大会综合考虑车库租赁费的价格等因素决定。车位场地使用费属于全体业主共有。”当然，物业公司收取的车位场地使用费在扣除部分车位管理物业费后应纳入小区业主共有账户，车位管理物业费的提取比例一般由物业公司与小区业主委员会协商确定。
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