住宅小区车位权属问题浅析/杜仔玲(2)
二、人防地下停车位
人防地下停车位是指结合地下人防工程修建的停车位，这些停车位属于人防工程的组成部分。对于人防地下停车位的权属理论界存在争议，主流观点分两类：一类观点认为人民防空工程属于国防工程的组成部分，所有权归国家所有，开发商无权处分；另一类观点认为人民防空工程因由开发商投资建造，所以应属于开发商所有，但战时国家可无条件征用。全国各地政府对于人防地下停车位的权属在实践中的态度也不尽相同，比如广州的作法为，在开发商补缴地下车位的土地出让金后，可为开发商办理地下人防车位的权属初始登记，业主购买这类车位后可办理该类车位的产权证。而北京的作法为，开发商如想处置该类车位，必须向人民防空办公室缴纳一定比例的人防工程使用费后方可处置。
就青岛目前的情况看，地下人防工程开发商不需也无法向国土部门缴纳土地出让金，也就无法办理地下人防工程的权属初始登记，但开发商向人防部门免费申办这部分车位的“人防工程平时使用证”后，可根据“谁投资、谁处分”的原则，向业主转让该部分车位的使用权或者租赁给业主，根据合同法规定租期不得超过20年，超出部分无效。
三、非人防地下停车位
《城市地下空间开发利用管理规定》对该类车位的权属有不同于物权法的规定，该法规25条规定，“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁处分’的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁”。
就青岛目前的情况，对于该类地下车位，开发商可以选择向国土部门缴或者不缴土地出让金，如果开发商缴纳该车位的土地出让金，国土部分可以为包含该类车位的地库办理权属初始登记，但因为单个地下车位不符合“房屋”独立使用空间的特征，即使该地库办理了初始登记也无法办理该类车位的单独的产权证。青岛目前的住宅小区，开发商一般选择转让车位使用权或者出租的方式处分该部分车位，但该类车位的处分过程中，不管是转让协议还是租赁协议均无法办理备案，属监管的空白区，亟待政府出台监管措施。
四、独立建设的停车位（库）
该类车位具有独立性，其是在开发商拥有独立使用权的土地上投资建设的车位，能够依法办理产权初始登记和转移登记，初始登记后其所有权明确有开发商享有，在出售给特定业主办理转移登记后，产权为特定业主所有。该类车位为最“正规”的车位，基本可等同于房屋看待，转让协议等均须在政府部门备案，并可办理不动产登记权属证书。但是因投资成本较大等原因，开发商投资修建该类车位的意愿不高，该类车位在实践中不多。
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