判定商品房买卖认购书性质的司法实务规则商品房买卖合同实务问题解析(一)/王冠华

判定商品房买卖认购书性质的司法实务规则商品房买卖合同实务问题解析(一)/王冠华
判定商品房买卖认购书性质的司法实务规则--商品房买卖合同实务问题解析(一)

王冠华

目前，开发商使用的“商品房买卖认购书”名称五花八门，有订购书、预订书、允诺书、意向书、谈判纪要、房号保留协议等多种叫法。将商品房买卖认购书界定为预约还是为本约，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[2003]7号，以下简称《商品房买卖合同司法解释》)给出了一般判断规则，该解释第5条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”从本条解释我们可以推论出，将商品房买卖认购书认定为本约，应满足如下两个条件：一是合同条款齐备，即“具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容”；二是应具备合同实际履行条件，即“出卖人已经按照约定收受购房款”。
但对于上述两个条件是否应同时具备，实务中存在不同观点。最高人民法院部分法官认为：就一般情况而言，商品房买卖认购书只要具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容即可认定为本约，不必附加合同履行条件(见《房地产纠纷裁判思路与规范指引》，人民法院出版社2014年4月版，P565)。但在司法实践中，除合同条款齐备这一条件外，无一例外地附加买受人交纳全部或部分房款的合同才能转化为正式的商品房买卖合同，以此区分预约与本约。在张苍明与泉州华亿房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷案中，福建省高级人民法院(2014)闽民申字第696号再审裁定书认为：“……《认购协议书》也没有约定付款方式及时间、交付使用条件及日期、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜等《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同应当具有的主要内容，且华亿公司依该《认购协议书》约定只向张苍明收取了定金3万元，而没有收取购房款，故不符合《商品房买卖合同司法解释》第5条……规定……，二审认定该《认购协议书》为商品房预约合同并无不当。”在广州东浚开发有限公司与张一鹏、赵莉彬其他合同纠纷案中，最高人民法院(2014)民申字第742号再审民事裁定书认为：东浚公司与张一鹏、赵莉彬签署的两份《协议书》，对买卖房屋的基本状况、购房价款、付款方式、付款时间、违约责任等内容均作出了明确约定；协议签订后，东浚公司收取了张一鹏、赵莉彬的购房款1万元，并将商品房交付张一鹏、赵莉彬使用，张一鹏、赵莉彬也在该房屋实际居住使用多年。综合以上事实，一、二审法院根据《商品房买卖合同司法解释》第5条……规定，认定张一鹏、赵莉彬与东浚公司之间的《协议书》为商品房买卖合同，而非预约合同，适用法律正确。至于东浚公司与张一鹏、赵莉彬之间未另行签订正式的《商品房买卖合同》，以及未能办理按揭贷款、付清全部购房款的事实，不影响双方之间买卖合同本约关系的成立。

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