判定商品房买卖认购书性质的司法实务规则 商品房买卖合同实务问题解析(一)/王冠华(2)
就合同条款齐备条件而言，《商品房销售管理办法》第16条规定商品房买卖合同应当明确当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房价款的确定方式及总价款等13项主要内容，实践中存在争议的是：《商品房销售管理办法》规定的13项内容是否必须全部具备才构成商品房买卖本约，还是仅需具备若干核心要件即可？
有的法院严格按照13项要件是否齐备来判断是否构成本约。在赖永妍、山东鲁信置业有限公司与商品房预售合同纠纷案中，青岛市中级人民法院二审认为：赖永妍与鲁信公司签订的《认购单》仅对当事人名称姓名和住所、商品房基本状况和商品房价款的确定方式及总价款(不含装修费)作出了约定；对付款方式、付款时间，交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺，供水、供电、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属，面积差异的处理方式，办理产权登记的有关事宜，解决争议的方法及违约责任等事项均未作出明确约定。另，该涉案商品房为精装修房屋，双方在《认购单》中约定“该房款不含装修费用，其装修合同另行签订”。通过该约定可知，购买整套涉案商品房的总价款应为商品房的价款加上装修价款，故涉案商品房的总价款须在双方签订装修合同后才能确定，但双方因装修费用产生纠纷未能签订装修合同，导致购买整套涉案商品房最终总价款无法确定。综上所述，赖永妍与鲁信公司签订的《认购单》缺少商品房买卖合同的主要条款，无法作为商品房买卖合同进行履行，故双方签订的《认购单》的性质不是商品房买卖合同，应属于商品房买卖预约协议。在南京易发房地产开发有限公司与魏嵇峰商品房预售合同纠纷案中，江苏省高级人民法院(2008)苏民终字第0204号民事判决书认为：双方签订的《商品房认购协议》对于《商品房销售管理办法》第16条规定的房屋的交付使用条件及日期、面积差异的处理方式等内容均未约定，因此商品房买卖合同尚未成立。
有的法院则以几项核心要件是否齐备作为判断标准，而在核心要件的选择上各地法院也不尽相同。《江苏省高级人民法院公报》2012年第1期刊载了刘道琳因签订商品房定购单诉南京航空瑞华公司等商品房买卖合同纠纷案，其裁判摘要认为：双方签订的商铺定购单就出卖方、定购方、定购房屋位置、面积、单价、总价、定金及违约责任等内容做了约定，已具备商品房买卖合同的主要条款。在泰安泰山金华房地产有限公司、时逢与时逢房屋买卖合同纠纷案中，山东省高级人民法院(2014)鲁民提字第337号再审民事判决书认为：本案中时逢与金华公司签订的商品房预订合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。该商品房预订合同约定了当事人的名称、商品房的基本情况、商品房的销售方式、商品房价款、交付使用期限、办理产权登记有关事宜等内容，具备商品房买卖合同的主要内容。《最高人民法院公报》2012年第11期刊载了张励与徐州市同力创展房地产有限公司商品房预售合同纠纷案，该案裁判宗旨认为：判断商品房买卖中的认购、订购、预订等协议究竟是预约合同还是本约合同，最主要的是看见此类协议是否具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，即只要具备了双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况(包括房号、建筑面积)、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期，同时出卖人已经按照约定收受购房款的，就可以认定此类协议已经具备了商品房买卖合同本约的条件；反之，则应认定为预约合同。如果双方当事人在协议中明确约定在具备商品房预售条件时还需重新签订商品房买卖合同的，该协议应认定为预约合同。
总共4页
[1] 2
[3] [4] 上一页 下一页